JP모건 글로벌 리서치(JPMorgan Global Research)에 따르면 도널드 트럼프 대통령의 경제성 개선 노력이 거의 진전을 이루지 못하면서 주택 시장의 수요와 공급이 결합해 올해 주택 가격을 안정적으로 유지할 것이라고 한다.
분석가들은 1월 27일 발표된 내년 전망에서 지난 10년 동안 거의 두 배 증가한 가격 상승률이 2026년에는 0%로 정체될 것이며, 수요가 약간 개선되면 공급 반등을 무력화할 가능성이 높다고 말했습니다.
30년 고정 금리가 6% 이상을 유지하고 있음에도 불구하고 연준이 올해 후반에 차입 비용을 계속 줄여감에 따라 조정 금리 모기지의 감소가 구매자에게 도움이 될 것으로 예상됩니다. 게다가, 주택 건설업자들은 모기지를 줄이고 팔리지 않은 재고를 정리하기 위해 요금 인하를 계속 제공할 것입니다.
JPMorgan의 증권화 상품 연구 책임자인 John Sim은 메모에서 “우리는 이것이 부의 효과 증가와 함께 공급 증가가 감소함에 따라 수요를 촉진하기에 충분할 수 있다고 믿습니다”라고 말했습니다.
작년에 잠재 구매자들이 고집스럽게 높은 가격을 거부하고 더 많은 주택 소유자가 주택을 시장에 내놓기 시작한 이후 가격이 안정적으로 유지되는 해에는 추가 둔화를 의미할 것입니다. 수요가 적어 일부 판매자는 시장에서 목록을 철회하거나 판매 가격을 인하해야 했습니다.
연방주택금융청(Federal Housing Finance Agency)의 최신 자료에 따르면 11월 주택 가격은 1년 전보다 1.9% 상승해 10월의 연간 성장률 4.8%보다 훨씬 낮았습니다.
그러나 팬데믹 시대 건설 붐 동안 주택 공급이 가장 많이 증가한 지역에서는 주택 가격이 급락하고 있습니다. JPMorgan은 West Coast와 Sunbelt 지역의 가격이 가장 빠르게 하락하고 있다고 말했습니다.
은행은 메모에서 텍사스와 플로리다를 구체적으로 언급하지 않았지만 이들 주에서는 특별한 약점을 발견했습니다. 미국인들이 물가가 높은 도시에서 그곳으로 이주함에 따라 건축업자들은 서둘러 새로운 공급품을 추가했습니다. 그러나 이제 그 초과분은 해당 시장에 부담을 주고 있습니다. 질로우(Zillow)에 따르면 텍사스 주택 가격은 1년 전보다 2.4%, 플로리다 주택 가격은 5.1% 하락했다.
JPMorgan은 또한 전체 미국 주택 시장에 약 120만 채의 주택이 부족하다고 추정했지만 이 수치는 컨센서스보다 훨씬 낮습니다. 그럼에도 불구하고 최근 몇 달 동안 공급량이 증가했습니다. 그리고 지난 30년을 되돌아보면 주택 완성은 본질적으로 가구 형성과 동시에 이루어졌습니다.
심씨는 “과잉건축은 주택 가격 하락의 확실한 경로이며 건축업자들은 증가하는 신규 주택 공급을 탐색해 왔다”고 덧붙였다.
트럼프 “집값 올리고 싶다”
JPMorgan은 주택 판매를 보다 저렴하게 만들려는 트럼프의 노력이 큰 영향을 미치지 못함에 따라 올해 주택 판매가 점진적으로 개선될 것으로 보고 있습니다.
그는 최초 구매자들의 경쟁이 줄어들기를 바라면서 기관 투자자들이 단독 주택을 구매하는 것을 금지할 것을 제안했습니다. 그러나 JP모건은 기관 투자자들이 시장의 1~3%만을 대표한다는 점을 지적하면서 그러한 금지 조치가 “게임 체인저가 될 가능성은 낮다”고 지적했습니다. 또한, 많은 기관 투자자들이 임대 시장에 공급하기 위해 주택 건설에 뛰어들었습니다.
JPMorgan의 미국 주택 건설 및 건축 제품 연구 책임자인 Michael Rehaut는 “만약 제안된 금지 조치로 인해 이들 대형 사업자가 자신의 주택이나 커뮤니티를 건설하는 것을 막는다면 우리는 이것이 잠재적으로 반대 효과를 가져올 수 있으며 이론적으로는 더 많은 임대 주택이 시장에 진입하는 것을 막아 전체 공급을 제한할 수 있다고 믿습니다”라고 말했습니다.
모기지 금리를 낮추고 차입 비용을 줄이기 위해 트럼프는 프레디 맥(Freddie Mac)과 패니 메이(Fannie Mae)에게 최대 2000억 달러 규모의 모기지 담보 증권을 매입하라고 명령했습니다.
JP모건은 2000억 달러 규모의 매입이 14조 5000억 달러 규모 모기지 시장의 1.4%에 불과하며 금리를 최대 10~15bp 인하할 수 있다고 지적했다. 실제로 개입으로 인해 비율이 잠시 감소했지만 몇 주 후에 다시 증가했습니다.
둘째, 대부분의 주택 건설업체는 이미 잠재 구매자에게 일반 모기지 금리보다 100bps에서 최대 200bps까지 낮은 모기지 금리 인하를 제공하고 있습니다.라고 Rehaut는 덧붙였습니다. “결과적으로 우리는 시장 모기지 금리의 적당한 인하가 수요에 중대한 영향을 미칠 것이라고 믿지 않습니다.”
한편 트럼프 대통령은 주택 가격을 낮추는 어떤 조치도 취하지 않겠다는 뜻을 표명했으며 실제로는 가격 인상을 선호했습니다.
그는 지난 1월 29일 국무회의에서 지난해 많은 사람들이 주택 가격 상승으로 재산이 늘어난 것을 목격했다며 주택 구입이 너무 쉽고 저렴해지면 주택 가치가 하락할 것이라고 덧붙였다.
트럼프 대통령은 “나는 주택 가격을 낮추고 싶지 않다. 나는 집을 소유한 사람들을 위해 주택 가격을 올리고 싶다. 그런 일이 일어날 것이라고 확신할 수 있다”고 말했다.
