연준에 따르면, 미국 주택 구매자들이 경제성에 대한 우려에 직면하면서 새로운 데이터는 주택 시장에서 흥미로운 추세가 전개되고 있음을 시사합니다.
첫째, 프레디맥(Freddie Mac)에 따르면 12월 4일 평균 30년 고정 모기지(FRM) 금리가 6.19%로 1년 전 평균 6.69%보다 낮아졌다는 점에 주목하는 것이 중요합니다. 평균 15년 FRM은 5.44%였다.
Zillow는 12월 4일에도 모기지 금리가 2025년까지 6% 이상을 유지할 것으로 예상했습니다.
한편, 부동산 기술 회사인 레드핀(Redfin)은 2025년 10월 초보 주택 판매가 전년 대비 4.9% 증가하는 등 상당한 발전을 보였다고 밝혔습니다.
Redfin은 “초기 주택 매매는 1년 넘게 상승 추세를 보이며 구매자가 가장 저렴한 주택에 초점을 맞추면서 2025년까지 나머지 시장을 지속적으로 능가했습니다.”라고 썼습니다.
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그러나 Redfin은 초기 주택 시장 뉴스에 좋은 부분과 나쁜 부분이 포함되어 있는 것으로 보인다는 견해를 설명했습니다.
Redfin의 경제 연구 책임자인 Chen Zhao는 “현재 초기 주택 시장은 양날의 검입니다. 더 많은 매물과 더 안정적인 가격으로 상황이 개선되고 있지만 많은 구매자는 가격이 더 높은 수준에서 제외되었기 때문에 이 수준으로만 전환하고 있습니다”라고 말했습니다.
“이는 시장 하단의 판매가 상대적으로 강하다는 것을 의미하지만, 이는 또한 최초 구매자가 위아래로 이동하는 구매자와 경쟁하게 될 수도 있음을 의미합니다.”
Redfin, 초보자용 주택 구매 활동 보고 초보자용 주택 판매는 작년에 비해 4.9% 증가해 14개월 연속 성장을 기록했다고 Redfin이 밝혔습니다. 중급 주택 판매는 0.7% 증가했고 고급 주택 판매는 0.8% 증가했습니다. 초기 주택의 중간 가격은 전년 대비 2% 상승하여 10월에는 $260,000에 도달했습니다. 초기 주택에 대한 활성 목록은 전년 대비 13% 증가하여 10월에 재고가 최고 수준에 이르렀습니다. 샌프란시스코는 초기 주택 판매가 19.5%로 가장 많이 증가했으며, 프로비던스(RI)가 13.0%, 오리건주 포틀랜드(12.9%)가 그 뒤를 이었습니다. 샌안토니오는 9.6%로 가장 가파른 하락세를 보였으며, 디트로이트는 7.9%, 내슈빌은 5.5% 하락했다. Redfin이 모기지 금리에 미치는 영향을 설명하는 방법
Redfin은 연속 12개월 동안 판매된 주택 가격을 기준으로 미국 주택을 계층으로 나눕니다.
Redfin은 “이 보고서는 판매 가격이 5~35번째 백분위수 사이에 있는 주택에 초점을 맞추고 있으며, 이를 시작 주택으로 정의합니다”라고 말했습니다. “우리는 초기 주택을 중가 주택(35~65번째 백분위수)과 고가 주택(65~95번째 백분위수)과 비교합니다.”
회사는 “최근 몇 달 동안 모기지 금리를 6.5% 미만으로 유지한 것도 모든 수준에서 판매 반등을 촉진하는 데 도움이 되고 있으며, 중저가 및 고가 주택은 전년 대비 하락세를 보인 후 플러스 영역에 진입했습니다”라고 덧붙였습니다.
초기 주택 가격은 상당히 느린 속도로 상승하고 있습니다.
Redfin은 “초기 주택 판매 증가로 인해 가격이 급등하지는 않습니다”라고 썼습니다.
“일반적인 미국의 주택 시작 가격은 10월에 전년 대비 2% 소폭 상승한 260,000달러로 지난 10년 동안 두 번째로 느린 증가율을 기록했으며, 이는 모기지 금리가 7.5% 이상으로 치솟았던 2024년 4월(+1.8%)에 이어졌습니다.”
재고로 인해 초기 주택 가격이 통제됩니다.
초기 주택 가격은 부분적으로 부동산 가용성 증가로 인해 소폭 상승했습니다.
10월에는 이들 주택의 리스팅이 작년보다 13% 증가해 재고가 2016년 이후 거의 10년 만에 가장 높은 10월 수준을 기록했습니다.
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Redfin은 “이는 지난 5년의 대부분, 특히 팬데믹 시대의 대부분을 시장 저가형에서 제한된 주택 풀을 두고 경쟁하면서 보낸 최초 구매자들에게는 주목할 만한 변화입니다”라고 설명했습니다.
다른 가격 카테고리에서도 재고가 늘었지만 속도는 느려졌습니다. 중급 주택 매물은 작년 대비 9.5% 증가해 2019년 이후 10월 최고치를 기록했습니다. 고급 매물은 8.3% 증가하여 공급량이 2020년 이후 10월 최고 수준에 이르렀습니다.
Redfin은 주택이 시장에 남아 있다고 말합니다.
신규 입문용 주택 매물은 전년 대비 0.5% 증가에 그쳤고, 신규 매물은 중저가에서 1.7%, 고가에서 1.3% 감소했습니다.
이는 세 가지 가격 범주 모두에서 재고 증가의 대부분이 신규 매물의 급격한 증가보다는 부동산이 시장에 더 오래 머물기 때문임을 시사합니다.
10월 스타터홈의 평균 계약기간은 45일로 전년보다 7일이 늘어났다. 중형주택도 비슷한 추세를 보이며 지난해보다 6일이 늘어난 45일을 요구했다. 최고가 주택은 평균 49일로 전년보다 7일 길어져 가장 긴 기간을 기록했다.
오스틴에 있는 Redfin Premier의 부동산 중개인 Andrew Vallejo는 “시장의 느린 속도가 구매자 행동을 실제로 변화시켰습니다.”라고 말했습니다.
“사람들은 우발 상황을 포기하거나 다른 10가지 제안을 성급히 넘기지 않습니다. 초기 주택의 가격이 완벽하게 책정되지 않으면 한동안 가만히 있을 수 있으며 구매자는 이를 알고 있습니다. 그들은 24시간 안에 집을 잃을까 봐 걱정하지 않기 때문에 협상하는 것이 더 편안하다고 느낍니다.”
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