뉴욕시 당선자 조란 맘다니(Zohran Mamdani)는 거의 200만 개의 임대료 안정화 아파트에 대한 임대료를 동결하려는 계획에 기반을 둔 저렴한 플랫폼에서 화요일 밤 승리를 거두었습니다.
그러나 경제학자들은 보편적으로 임대료 통제를 싫어합니다. 2012년 주요 경제학자를 대상으로 한 설문 조사에서 단 2%만이 임대료 통제법이 저렴한 주택의 공급과 품질에 “긍정적인 영향”을 미쳤다는 데 동의했습니다. 노벨상 수상자인 리차드 탈러(Richard Thaler)는 설문 조사에서 다음 질문은 “태양이 지구 주위를 회전합니까?”라고 농담하기도 했습니다.
왜 경제학자들은 명백히 깨진 주택 시장에서 정의와 형평성을 증진하는 것처럼 보이는 계획을 폄하하고 있습니까?
매혹적인 단순함
대부분의 유권자들에게 임대료 동결은 상식적인 문제처럼 보입니다. 가격이 감당할 수 없을 정도라면 임대료 인상을 중단하세요. 그러나 경제학자들에게 그것은 온도계를 깨뜨려 열을 치료하는 것과 같습니다. 지속적인 주택 부족이라는 질병을 치료하지 않고 증상을 억제합니다.
매사추세츠에서 임대료 통제에 대해 연구한 브리검 영 대학교 경제학자 David Sims는 “임대료 동결은 부족 문제를 해결하지 못합니다.”라고 말했습니다. “비용을 부담하는 사람을 재배치하는 것뿐입니다.”
Sims의 작업은 한때 매사추세츠 주 케임브리지를 통치했던 임대료 통제 체제를 조사했습니다. 이 제도에서는 임차인이 시장보다 낮은 임대료로 무기한 머물 수 있었습니다. 이 정책은 주택 가격을 저렴하게 유지하기 위한 것이었지만 이로 인해 잘못된 할당이라는 문제가 발생했습니다.
그는 Fortune과의 인터뷰에서 “이동을 더 잘하는 사람들은 계속 머무르는 경향이 있습니다”라고 말했습니다. “노인 가구는 더 이상 필요하지 않은 대형 주택에 매달려 있고, 젊은 가족은 공간을 찾을 수 없습니다. 시간이 지남에 따라 잘못된 아파트에 잘못된 사람들이 있게 됩니다.”
1994년 매사추세츠 유권자들이 임대료 통제를 폐지했을 때 케임브리지의 부동산 가치는 규제가 완화된 아파트뿐만 아니라 전체 지역에 걸쳐 45% 증가했습니다. 수년간 제한된 임대료로 인해 투자가 위축되고 주변 부동산 가치가 하락한 것으로 나타났습니다. 이는 통제가 마침내 제거되면 집주인이 아파트를 업그레이드하고 개조할 수 있는 권한을 갖게 된다는 것을 의미합니다. 임대료와 함께 얼어붙었던 동네가 갑자기 활력을 되찾는 듯했다.
그 역동성은 이미 뉴욕에서 나타나고 있습니다. 시의 주택 및 공실 조사에 따르면 약 26,000채의 임대료 안정화 아파트가 비어 있으며, 개조 비용이 소유주가 법적으로 회수할 수 있는 금액을 훨씬 초과하기 때문에 그 중 다수가 거주할 수 없습니다. 2019년 주의 주택 안정 및 임차인 보호법은 회수 가능한 개조 비용을 15년에 걸쳐 $50,000로 제한합니다. 100년 된 주택을 개조하는 데는 두 배의 비용이 들 수 있으므로 주택 소유자는 문을 잠그는 것 외에는 아무것도 할 동기가 거의 없습니다.
단기적인 완화, 장기적인 통증
현재 거주자들에게 임대료 통제로 인한 즉각적인 혜택은 부인할 수 없습니다. 이는 월급으로 생활하는 세입자에게 안정성을 제공하고 이주 위험을 줄입니다. 그러나 장기적으로 경제학자들은 이것이 주택 시장의 기어에 모래를 던지는 것과 같은 방식으로 작동한다고 주장합니다. 주택 소유자는 만회할 수 없는 유지 관리를 연기하고, 신규 건설 속도가 느려지고, 사용 가능한 주택 재고가 조용히 잠식됩니다.
오늘날 주택 시장의 선도적인 전문가 중 한 명인 Rebecca Diamond가 주도한 2018년 스탠포드 연구에 따르면 샌프란시스코가 1990년대에 임대료 규제를 확대했을 때 임대 주택 공급이 향후 10년 동안 15% 감소한 것으로 나타났습니다. 많은 소유주들은 규제를 피하기 위해 아파트를 콘도미니엄이나 소유주가 거주하는 주택으로 개조했습니다. 이 정책은 기존 세입자에게는 도움이 되었지만 궁극적으로 도시 전역의 시장 임대료를 인상하고 젠트리피케이션을 가속화하여 정책 입안자가 의도한 것과 반대되는 결과를 초래했습니다.
Sims는 “주인을 불쌍히 여기기 위한 것이 아닙니다.”라고 말했습니다. “인센티브를 이해하는 것입니다. 임차인이 자발적으로 더 많은 임대료를 지불할 것이라고 기대할 수 없는 것처럼 사람들이 손익분기점에 도달하지 않으면 무언가에 투자할 것이라고 기대할 수 없습니다.”
경제학자들에게 임대료 동결의 더 깊은 문제는 개념적입니다. 즉, 임대료 동결은 단순히 공급과 수요의 논리에 반하여 경제성이 결정될 수 있음을 의미합니다.
심스는 “법정 화폐로 문제를 해결할 수 있다는 믿음을 갖게 됐다”고 말했다. “하지만 사람들이 뉴욕에 살고 싶어하기 때문에 임대료가 높습니다. 유일하고 지속적인 해결책은 사람들이 실제로 원하는 것보다 더 많은 주택을 쉽게 지을 수 있도록 하는 것입니다.”
이는 시장 압력에 대한 본능적인 비유를 제공합니다: 블랙 프라이데이. 사람들은 더 이상 블랙 프라이데이에 매장에 줄을 서지 않지만, 1,000~200달러짜리 TV를 사려면 오전 4시에 블록 주위에 줄이 서 있던 시절이 있었고 운이 좋은 극소수만이 TV를 샀던 시절이 있었습니다.
“그러나 주택은 200달러짜리 TV와는 다릅니다.”라고 Sims는 말했습니다. “모든 사람은 살 곳이 필요합니다. 하지만 주택 가격이 TV 200달러 정도라면 그 집을 얻지 못하는 사람들이 많이 있을 것입니다.”
경제학자들은 이것이 바로 임대료 통제에 관한 것이라고 말합니다. 임대료 통제는 외부인을 희생하여 내부자에게 이익을 줍니다. 시간이 지남에 따라 사실상 폐쇄된 클럽이 되는 규제 지역에서 젊은층, 저소득층 또는 신규 이민자를 제외함으로써 불평등이 심화될 수 있습니다.
망가진 시장에서의 반창고 정책
Mamdani의 계획을 지지하는 사람들은 뉴욕의 위기가 너무 심각해서 일시적인 동결이 도덕적으로 필요하다고 반응합니다.
중간 임대료가 4,000달러를 초과하는 상황에서 시는 구역 개혁과 결실을 맺는 데 수년이 걸리는 건설 프로젝트를 기다릴 수 없다고 그들은 주장합니다. 그러나 가장 동정적인 경제학자조차도 공급을 늘리기 위한 병행 조치가 없다면 동결은 단순히 계산을 연기할 뿐이라고 경고합니다.
Sims는 “임대료 동결과 주택 추가를 위한 신뢰할 수 있는 계획을 결합하지 않으면 문제를 해결하는 것이 아닙니다. 근본적인 문제를 실제로 해결하지 않고 책임을 회피하는 것뿐입니다.”라고 Sims는 말했습니다.
