옵션 A는 좋은 학교와 취업 기회가 가까운 캘리포니아의 아름다운 집입니다. 하지만 그 비용은 거의 백만 달러에 달하며(캘리포니아 평균 주택 판매 가격은 $906,500), 2020년 1월 이후 82% 증가한 모기지를 지불하게 됩니다.
옵션 B는 텍사스의 유사한 주택으로 중간 주택 비용이 절반도 안 되는 $353,700에 불과합니다. 비결은? 옵션 B는 허리케인과 홍수의 위험이 큰 지역에 위치해 있습니다.
도시계획학 교수로서 나는 이것이 단순한 가상의 시나리오가 아니라는 것을 알고 있다. 미국의 주택 위기가 기후 변화와 충돌하면서 수백만 명의 미국인이 매일 직면하는 불가능한 선택입니다. 그리고 우리는 그것을 잘 처리하지 못하고 있습니다.
숫자가 이야기를 말해줍니다.
철새 패턴이 표시됩니다. 2024년에 239,575명의 주민을 잃은 캘리포니아주를 예로 들어보겠습니다. 이는 어느 주에서든 가장 큰 규모의 이주입니다. 높은 주택 비용이 주요 요인입니다. 캘리포니아의 중간 주택 가격은 전국 평균의 두 배 이상입니다.
이 난민들은 어디로 가는 걸까요? 많은 사람들이 플로리다나 텍사스 같은 남부와 서부 주로 향합니다. 이전 캘리포니아 주민이 가장 많이 방문하는 텍사스는 주로 내부 이주로 인해 2024년에 85,267명이 순 증가했습니다. 이들 신규 이민자들은 주로 보다 저렴한 부동산 시장에 매력을 느낍니다.
이들은 단순히 낮은 세금을 추구하는 사람들이 아닙니다. 주택 가격의 위기가 진행되고 있습니다. 최근 분석에 따르면 캘리포니아의 중간 수준 주택에 대한 모기지 자격을 갖추는 데 필요한 연간 가계 소득은 2025년 6월 약 237,000달러였습니다. 이는 주의 중간 가계 소득의 두 배 이상입니다.
미국 인구조사국에 따르면 전국적으로 2,100만 명 이상의 임대 가구가 2023년에 소득의 30% 이상을 주택 비용에 지출했습니다. 그들과 생활에 어려움을 겪는 다른 사람들에게는 위험 계산이 그렇지 않더라도 재정적 계산은 간단합니다.
나는 이것이 걱정스럽다고 생각한다. 본질적으로 미국은 귀하의 소득이 기후 재해에 대한 노출을 결정하는 시스템을 만들고 있습니다. 안전한 지역에서 주택을 구입할 수 없게 되면 이용 가능하고 저렴한 부동산은 종종 더 위험한 지역, 즉 휴스턴과 텍사스 해안의 홍수 위험이 있는 저지대 또는 캘리포니아 도시가 화재가 발생하기 쉬운 언덕과 협곡으로 확장됨에 따라 산불 위험이 더 높은 지역에 있는 경우가 많습니다.
기후 위험은 방정식의 일부가 됩니다
신규 이민자를 끌어들이는 목적지는 엄밀히 말하면 안전한 피난처는 아닙니다. 연구에 따르면 2023년에 떠난 사람보다 미국 내 화재 위험이 높은 카운티에 더 많은 사람이 63,365명 더 유입되었으며, 이들 중 대부분이 텍사스로 유입되었습니다. 한편, 재해 후 복구에 대한 본인의 연구 및 기타 연구에서는 가장 취약한 지역사회(저소득층 주민, 유색인종, 임차인)가 재해 후 재건에 있어 가장 큰 장벽에 어떻게 직면하는지 보여주었습니다.
이들 목적지 주에서 발생하는 보험 위기를 생각해 보십시오. 플로리다, 루이지애나, 텍사스 및 기타 지역의 수십 개의 보험사가 최근 몇 년간 파산하여 산불이나 허리케인과 같이 점점 더 빈번해지고 심각한 재난으로 인해 늘어나는 보험금을 감당할 수 없게 되었습니다. 기후 변화가 부동산 부문에 미치는 영향을 연구하는 경제학자 벤자민 키스(Benjamin Keys)와 필립 멀더(Philip Mulder)는 일부 고위험 지역의 보험 시장이 “부서진” 것으로 묘사합니다. 2018년부터 2023년 사이에 보험사들은 전국적으로 약 200만 건의 주택 소유자 보험을 취소했는데, 이는 역사적으로 일반적인 비율의 4배에 해당합니다.
그러나 사람들은 계속해서 위험 지역으로 이동하고 있습니다. 예를 들어, 최근 연구에 따르면 사람들은 부와 기타 요인을 일정하게 유지하면서도 산불 위험이 높은 지역으로 이동하고 있는 것으로 나타났습니다. 화재가 발생하기 쉬운 지역의 야생적인 아름다움이 매력의 일부일 수 있지만 주택 가용성과 비용도 마찬가지입니다.
거짓선거의 정치적 실패
내 생각에는 이것은 개인의 선택이 아니라 정치적 실패이다. 캘리포니아주는 2030년까지 250만 채의 신규 주택 건설을 목표로 하고 있으며, 이를 위해서는 연간 35만 채 이상의 주택을 추가해야 합니다. 그러나 2024년에 주정부는 필요한 것보다 훨씬 부족한 약 100,000개만 추가했습니다. 지방자치단체가 배타적 구역 설정을 통해 주택 개발을 제한하면 사실상 근로 가족을 배제하고 위험에 몰아넣는 것입니다.
나의 재해 복구 연구는 주택 정책이 기후 취약성과 어떻게 교차하는지 지속적으로 보여주었습니다. 재해가 발생하기 전에 주택 옵션이 제한된 지역사회는 이후에 더욱 제한됩니다. 탄력적인 장소가 저렴한 주택 건설을 허용하지 않는다면 사람들은 탄력성을 “선택”할 수 없습니다.
연방 정부는 이 연관성을 어느 정도 인식하기 시작했습니다. 예를 들어, 2023년에 연방재난관리청(Federal Emergency Management Agency)은 지역사회가 재난 계획에서 지리적 위험과 같은 측면 외에도 ‘사회적 취약성’을 고려하도록 장려했습니다. 사회적 취약성은 지역사회가 재난에 대처하기 어렵게 만드는 빈곤, 교통 부족, 언어 장벽 등 사회 경제적 요인을 의미합니다.
그러나 최근에는 2025년 허리케인 시즌이 시작되자 해당 기관이 해당 조치를 번복했습니다.
내 생각에는 사회가 사람들에게 주택 비용을 지불하는 것과 안전을 유지하는 것 중 하나를 선택하도록 강요할 때 그 사회는 실패한 것입니다. 주택은 위험 계산이 아니라 권리여야 합니다.
그러나 의사결정자들이 안전한 지역의 주택 부족을 초래하고 취약한 지역의 사람들을 보호하지 못하는 기본 정책을 다루기 전까지는 기후 변화는 다음 재난이 닥쳤을 때 어디에 살고 누가 뒤처지는지를 계속해서 바꿀 것입니다.
Ivis García, 텍사스 A&M 대학교 조경 건축 및 도시 계획 부교수
이 기사는 크리에이티브 커먼즈 라이센스에 따라 The Conversation에서 재출판되었습니다. 원본 기사를 읽어보세요.
