모기지를 조기에 상환하는 것은 부를 쌓고 재정적 자유를 얻기 위한 현명한 결정이 될 수 있습니다. 하지만 그것은 특정 사람들에게만 좋은 전략일 뿐입니다.
“모기지금을 조기에 갚아야 할까요, 아니면 투자해야 할까요?”라는 질문을 접하게 되었습니다. 전문적으로 모기지 및 투자에 대해 보고할 때와 개인적으로 주택 소유자로서 추가 자금이 있을 때 수년에 걸쳐 여러 번 그렇게 했습니다.
베스트셀러 작가 Suze Orman과 그녀의 아내이자 공동 진행자인 KT는 자신의 팟캐스트 “Women and Money (and Everything Smart Enough to Listen)”의 최근 에피소드에서 청취자 Michelle(36세)으로부터 질문을 받았습니다. Michelle은 2020년에 VA 대출을 이용하여 30년 고정 모기지 금리가 2.25%에 불과한 주택을 구입했습니다. 그는 Orman에게 모기지를 조기에 갚아야 하는지 물었습니다.
Michelle은 모기지 원금에 매달 100달러를 추가로 기부하고 있었지만 잔액을 줄이는 데 너무 오랜 시간이 걸려 여전히 낙담했습니다. 그는 자신이 재정적으로 안정된 상태에 있으며 매년 모기지 비용으로 20,000달러를 추가로 투입하는 것을 고려하고 있다고 밝혔습니다.
그녀의 요율이 너무 낮았기 때문에 Michelle은 그 돈으로 다른 일을 하는 것이 재정적으로 더 합리적일 수 있다는 것을 알고 있다고 말했습니다. 그러나 그녀는 여전히 확신하지 못했습니다.
미셸은 “빚 없이 집을 완전히 소유하는 것에는 가격을 매길 수 없다고 생각한다”고 적었다.
계산과 Michelle이 취할 수 있는 다양한 경로를 검토한 후 Orman은 “지금 당장은 돈을 지불할 것 같지 않습니다. 특히 이 이자율이라면 시간이 더 많이 생길 것입니다.”라고 말했습니다.
Suze Orman은 모기지 금리에 중점을 둡니다.
주택담보대출을 조기에 갚아야 할지, 투자해야 할지 고민할 때, 수익률을 생각하는 것은 필수입니다.
Fidelity Investments에 따르면 S&P 500 주식 지수의 평균 수익률은 1957년 시작된 이후 약 10%였습니다. 모기지 이자율이 10%보다 현저히 낮을 경우, 모기지 이자율을 조기에 갚는 것보다 주식 시장에 투자하는 것이 더 많은 돈을 벌 수 있습니다.
Orman의 청취자는 10%보다 훨씬 낮은 비율을 보였습니다. 많은 사람들은 코로나 팬데믹이 최고조에 달했을 때 모기지 금리를 3% 미만으로 고정할 수 있었고, Michelle이 받은 대출 유형(VA 대출)은 종종 훨씬 더 낮은 금리로 제공됩니다.
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실제로 Realtor.com의 계산에 따르면 2025년 3분기에 미국 주택 소유자 중 20%에 대한 모기지 금리는 3% 이하였습니다. 총 68.6%의 사람들이 5% 이하의 이자율로 주택담보대출을 받았습니다.
이러한 수치를 토대로 볼 때 대부분의 주택 소유자는 해당 자금을 모기지 조기 상환에 사용하는 것보다 추가 자금을 투자하는 것이 합리적입니다.
귀하의 이율이 6%를 훨씬 넘는 경우, 최선의 선택에 대해 재무 상담사와 상담하실 수 있습니다. 적극적으로 주택 융자를 갚는 것이 최선의 선택이 될 수도 있고, 더 낮은 모기지 이자율로 재융자를 받을 수도 있습니다.
Orman은 주택 소유자에게 몇 년 후에 재평가하라고 조언합니다.
Orman의 청취자는 겨우 36세였습니다. 그가 젊다는 사실은 두 가지 이유로 모기지를 갚는 대신 투자하라는 Orman의 조언에 영향을 미쳤습니다.
첫째, 미셸은 어렸기 때문에 평생 집에서 살지 못했을 수도 있습니다. 생활 환경이 변하여 그녀가 이사하게 될 만큼 충분한 시간이 있었고, 이로 인해 원금을 갚는 것이 덜 유리해졌습니다.
둘째, 지금 주식 시장에 연간 20,000달러를 투자하기 시작했다면 투자액은 수십 년 동안 성장할 것입니다.
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주택 구입 비용이 구매자가 예상하는 것보다 4배 더 높음
Michelle의 남은 자산은 $250,000였습니다. Orman은 원금으로 20,000달러를 추가로 지불하기 시작하면 단 8년 안에 모기지를 모두 갚을 것이라고 설명했습니다. 하지만 8년 동안 20,000달러를 투자했다면 대략 200,000달러 또는 250,000달러를 벌게 됩니다.
그러니까 8년이 지나도 두 가지 선택지가 나오겠죠. 그러나 Orman은 세 번째 옵션을 제안했습니다.
“그러나 향후 8년 동안 연간 20,000달러만 투자한다면… 한 달에 100달러를 더해 주택담보대출에 계속 추가하게 됩니다. 왜냐하면 이자율이 너무 낮기 때문입니다. 8년 후에는 해당 주택담보대출에 대해 180,000달러만 빚지게 될 것입니다.”라고 Orman은 말했습니다.
이런 식으로 청취자는 모기지 비용을 조금 더 지불하고 8년 동안 더 많은 투자를 하게 됩니다.
전국부동산중개인협회(National Association of Realtors)에 따르면 미국인들이 집을 팔기 전까지 집에 사는 평균 기간은 11년입니다. Michelle은 이미 6년 동안 자신의 집에서 살았고, 8년이 더 지난 후에 Orman은 상황을 재평가해 볼 것을 권했습니다. 이곳이 당신의 영원한 집인 것 같나요? 그렇다면 모기지 상환을 더 빨리 시작하기로 결정할 수도 있습니다.
Orman은 Michelle이 지난 8년간의 투자 수익을 사용하여 모기지 대출금을 갚을 수도 있다고 지적했습니다.
모기지 지불 대 투자: 결정은 삶의 단계에 따라 다릅니다.
모기지를 조기에 갚는 대신 투자하라는 Orman의 제안은 많은 미국인에게 적용되지만 세부 사항은 Michelle의 상황에 맞게 조정되었습니다. 최선의 전략(담보대출 상환, 투자 또는 둘 사이에 자금 분할)은 귀하의 삶의 단계에 따라 다릅니다.
몇 살이에요? Orman이 Michelle에게 제안한 것처럼 젊다면 투자에 집중하여 투자 가치를 얻을 수 있는 데 수십 년이 걸릴 수 있습니다. 그러나 귀하가 나이가 많고 이미 상당한 금액을 투자했으며 영구 주택에 거주하고 있다면 모기지에 집중하는 것이 더 합리적일 수 있습니다. 얼마나 오랫동안 그 집에 머물 계획인가요? 이 집에서 오래 살 것으로 예상할수록 원금을 갚는 것이 더 합리적입니다. 귀하의 모기지 이자율은 얼마입니까? 이자율이 6% 미만이라면 모기지 대출을 조기에 상환하는 것보다 투자하여 더 많은 수익을 얻고 싶을 것입니다. 금리가 조금 더 높고 계산 결과가 확실하지 않은 경우 특정 상황에 대해 재무 상담사와 상담하는 것을 고려해 보세요.
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