지난 몇 년 동안 주택 시장은 많은 미국인들에게 민감한 주제였습니다. 모기지 금리와 주택 가격 모두 전염병 수준보다 훨씬 높은 수준으로 유지되면서 많은 사람들이 주택 소유에 대한 아메리칸 드림에 대한 희망을 잃었고 젊은 세대는 아이디어를 완전히 포기했습니다.
그러나 Rocket Mortgage를 주력 자회사로 두고 있는 Rocket Companies의 CEO는 이번 주에 미국인들이 주택 소유를 놓고 경쟁하고 있다는 징후가 있다고 말했습니다. 모기지 금리가 6% 아래로 약간 떨어진 직후 Rocket의 CEO인 Varun Krishna는 CNBC에 회사가 4년 만에 가장 높은 모기지 대출 생산량과 가장 높은 판매 수익을 올릴 준비가 되어 있다고 말했습니다.
Rocket의 현재 성공은 광범위한 모기지 업계에서 일어나고 있는 것과는 크게 다릅니다. 디트로이트에 본사를 둔 대출 기관이 새로운 수요의 물결에 직면한 반면, 미국의 주요 대출 기관이자 모기지 서비스 제공업체인 PennyMac은 더 느리고 더 고통스러운 재개에 직면해 있습니다.
크리슈나는 “지난 분기를 설명하는 방식은 매우 간단하다. 두 도시에 대한 이야기”라고 말했다. “지난 분기를 보면 모기지 금리가 지난 3년 중 최저 수준으로 떨어졌고 로켓이 이를 활용했습니다.”
그러나 이는 또한 현재 주택 시장에 대해 더 넓은 의미를 담고 있습니다. 현재 일부 주택 소유자는 이제 더 비싸거나 더 큰 부동산으로 이사하여 거래할 수 있는 능력을 갖고 있지만(또는 노년층이 주택 시장에서 제한하는 황금 수갑을 잠금 해제하는 데 더 개방적이라고 느끼기 때문에) 젊은 세대는 여전히 크게 뒤쳐져 있습니다.
오늘날 “두 도시의 이야기”는 미국 가정이 겪고 있는 상황을 잘 보여줍니다. 신용도가 높고 상대적으로 소득이 높은 대출자의 경우, 금리를 약간 낮추면(낮은 6% 범위까지) 구매가 가능해지기에 충분할 수 있습니다. 특히 이미 주택을 소유하고 있고 자산을 활용하여 계약금 구매를 할 수 있는 경우에는 더욱 그렇습니다. 이러한 구매자들은 더 비싼 대출을 위해 과거의 초저금리로 거래하면서도 Rocket의 새로운 활동의 상당 부분을 주도하고 있습니다.
크리슈나는 “모기지 시장은 최대 25% 성장하고 기존 주택 판매는 최대 10% 증가할 것으로 예상된다”고 말했다.
그러나 많은 희망적인 세입자와 주택 구입자에게 수학은 여전히 수학이 아닙니다. 주택 가격은 2020년 이전 수준보다 훨씬 높은 수준(40% 이상)을 유지하고 있으며, 금리가 최고점에서 벗어났음에도 불구하고 중간 가격 주택(Redfin에 따르면 $427,000)에 대한 월 지불금은 일반 가구의 소득($83,000, 인구 조사 데이터에 따르면)을 쉽게 초과할 수 있습니다.
특히 젊은 미국인들은 더 높은 계약금 장애물, 더 높은 학자금 대출 상환액, 현금 구매자 및 노년층 투자자와의 경쟁에 직면해 있습니다. 이 모든 것은 모기지 신청의 증가가 반드시 주택 구입 능력의 광범위한 개선으로 해석되는 것은 아니라는 것을 의미합니다. 그러나 일부 경제학자와 주택 전문가는 올해 시장이 조금 더 견딜 수 있을 것이라고 예측합니다.
전국부동산중개인협회(National Association of Realtors)의 수석 이코노미스트인 로렌스 윤(Lawrence Yun)은 최근 재고 수준이 상승하고 “고정 효과”가 꾸준히 사라지면서 올해 주택 판매 증가에 대해 “약간 더 나은” 상황이 예상된다고 말했습니다.
이는 인생을 바꾸는 사건으로 인해 더 많은 사람들이 다음 집으로 이사하기 위해 부동산을 매물로 내놓게 되었기 때문이라고 윤씨는 성명에서 말했습니다. “(2026년)은 낮은 모기지 금리로 인해 더 좋아질 것이며 더 많은 구매자의 자격을 얻게 될 것입니다. 우리는 2026년에 주택 판매가 전국적으로 약 14% 증가할 것으로 예상합니다.”
최근 로켓의 비즈니스 모델이 성공한 이유
Rocket의 최근 성공의 대부분은 비즈니스 모델과 PennyMac의 차이에 기인합니다.
두 회사 모두 모기지를 시작하고 서비스하는 반면 Rocket은 소비자 직접 디지털 대출에 중점을 두고 중개자 없이 온라인으로 볼륨의 절반 이상을 처리합니다. Rocket은 또한 기술에 대한 막대한 투자, AI 기반 고객 회복, 부동산, 자동차 대출, 개인 금융 분야로의 다각화를 통해 단골 고객이 더 많아지고 있음을 의미합니다.
반면 PennyMac은 정부 대출 및 비기관 증권화에 중점을 두고 특파원, 브로커 및 소비자 직접 채널 전반에 위험을 분산시킵니다. 연체를 포함한 자본 효율적인 모기지 서비스 권리 및 제3자 서비스에 대한 투자를 위해 PennyMac 모기지 투자 신탁(REIT)과 제휴합니다. 즉, PennyMac은 고객이 반복적인 거래를 성사시키는 데 도움이 될 수 있는 소비자 대상 기술보다 규모를 우선시합니다.
Krishna는 “가장 큰 차이점은 대규모로 서비스와 시작을 연결하기 때문에 고객과의 관계를 유지한다는 것입니다.”라고 설명했습니다. “Rocket의 매우 독특한 점은 우리가 가장 큰 서비스 제공자이자 가장 큰 발신자이기도 하지만 고객이 다음 거래에 참여할 때 서비스에서 발신으로 전환할 수 있도록 돕는 것입니다.”
이와 대조적으로 PennyMac은 모기지 업계의 문제점에 더 많이 노출되어 있습니다. 정부 지원 대출에 대한 마진 감소, 소비자 직접 거래 규모 감소, 팬데믹 이후 금리가 상승하기 시작한 이후 변동성이 큰 모기지 서비스 권리 시장에 대한 의존도 증가 등이 있습니다. 팬데믹으로 인해 모기지 대출 신청량이 줄어들고 재융자 용이 시대가 끝나자 PennyMac과 같은 대출 기관은 해당 사업을 수익성 있는 새로운 사업으로 대체하는 데 어려움을 겪었습니다.
“갑자기 사람들은 주택담보대출을 재융자할 의향이 있을 뿐만 아니라 더 이상 갇힌 느낌이 없기 때문에 이사도 하려고 합니다.”라고 Krishna는 말했습니다. “마침내 우리가 보고 싶었던 매출입니다.”
