주택 구입 능력 위기로 인해 건축업자들은 이전에는 거의 하지 않았던 일을 하게 되었습니다. 즉, 시장의 주택 소유자보다 신규 주택 가격을 더 공격적으로 낮추는 것입니다. 목요일에 발표된 Realtor.com 보고서에 따르면 최근 부동산 시장에서 이런 일이 발생한 것은 처음입니다.
Fortune 500대 주택 건설업체 Lennar의 CEO인 Stuart Miller는 지난 12월 실적 발표에서 “오늘날 주택 시장은 경제성 위기에 빠져 있으며 많은 일반 미국 가정이 상향 이동성과 주택 소유에 대한 전통적인 약속에서 소외감을 느끼고 있습니다”라고 말했습니다. 수익 보고서에 따르면 Lennar의 평균 판매 가격은 2025년 4분기에 전년 동기 대비 10% 하락한 386,000달러를 기록했습니다.
Realtor.com의 보고서에 따르면 2025년 4분기 동안 신규 주택의 거의 20%가 가격 인하를 겪었으며 기존 주택 가격 인하는 약 18%였습니다. 이러한 변화는 주택 가격이 하락함에 따라 우리가 구매자 시장에 진입하고 있음을 시사한다고 Realtor.com은 말합니다.
Realtor.com의 다니엘 헤일(Danielle Hale) 수석 이코노미스트는 성명을 통해 “신축 건설은 최근 몇 년간 주택 시장에서 가장 안정적인 부분 중 하나였지만 건설업자들은 현재의 경제성 압박과 기존 주택 재고의 높은 수준에 분명히 대응하고 있다”고 말했습니다.
이러한 활동에도 불구하고 경제성은 여전히 어려울 것입니다. 모기지 금리는 여전히 6% 안팎을 맴돌고 있는데, 이는 팬데믹 기간 동안 주택 구입자들이 누리던 3% 미만 금리보다 훨씬 높은 수치입니다. 미국 주택의 평균 가격인 약 $400,000를 고려하면, 야심 찬 구매자는 계약금으로 $80,000를 지불해야 합니다. 그리고 대부분의 미국인들은 1,000달러도 저축한 비상 계좌가 없습니다. 이는 계약금을 지불하는 것이 전혀 불가능하다는 것을 의미합니다.
Realtor.com의 수석 이코노미스트인 조엘 버너(Joel Berner)는 성명에서 “우리가 보고 있는 것은 새로운 단독 주택 건설이 주택 재판매가 점점 더 감당할 수 없는 경제성 격차를 메우는 시장”이라고 말했습니다.
오늘의 할인에 대한 과거 인센티브
2023년 가을에는 모기지 금리가 8%로 정점을 찍는 가운데 기존 주택 판매가 대공황 최저치로 떨어지면서 주택 시장이 크게 동결되었습니다. 당시 주택 건설업자들은 요율 인하, 마감 비용 크레딧, 무료 업그레이드와 같은 인센티브로 눈을 돌렸습니다.
당시 John Burns Research and Consulting의 연구 담당 수석 부사장인 Devyn Bachman은 이러한 인센티브가 신규 주택 판매 증가의 “제1” 동인이라고 말했습니다.
그는 2023년 포춘과의 인터뷰에서 “‘인센티브’는 할인을 뜻하는 아주 멋진 단어일 뿐이며, 우리가 그 측면에서 보고 있는 것은 그것이 새로운 주택 시장에 경쟁 우위를 창출한다는 것”이라고 말했다. 할인된 모기지 금리를 가리키는 업계 용어인 모기지 금리 경감은 오늘날 새로운 주택 시장에서 제공되는 가장 “바람직하고 효과적인” 인센티브라고 그는 덧붙였다.
또한 기존 주택의 독립 판매자는 Lennar 및 Toll Brothers와 같은 대형 건설업체가 일반적으로 제공하는 인센티브 유형과 일치할 수 없다고 주거용 부동산 중개업체 Nest Seekers International의 수석 이코노미스트인 Erin Sykes는 당시 Fortune에 말했습니다.
그러나 이제 신규 주택 건설업체는 경쟁력을 유지하고 구매자를 유치하기 위해 직접 할인을 제공해야 합니다.
Berner는 전국 부동산 협회(National Association of Realtors)의 8월 보고서에서 “건축업자들은 전국 사람들이 직면한 경제성 문제를 알고 이에 대응하고 있습니다”라고 썼습니다.
컷은 어디에 표시되나요?
할인이 상대적으로 일반화되고 있지만(2025년 4분기에 신규 주택 5곳 중 1곳이 할인을 받았습니다), 전국적으로 고르게 분포되지는 않습니다.
Realtor.com에 따르면 가격 인하는 일반적으로 남부와 서부에 집중되어 있으며 최근 몇 년간 국내 신축 공사가 집중된 지역입니다. 그러나 전국 평균을 초과하는 할인된 신규 주택 목록의 전체 점유율을 보유한 주는 상대적으로 전국적입니다. 네바다(거의 25%), 인디애나(23.3%), 사우스캐롤라이나(21.6%), 미네소타(21.6%), 노스캐롤라이나(21.3%), 뉴저지(거의 20%), 텍사스(19%)입니다.
한편, Realtor.com에 따르면 “북동부와 중서부 지역의 신축 건물은 훨씬 더 고급스러운 제품이고 구하기가 훨씬 더 어렵습니다.” 따라서 동일한 수준의 빈도로 할인되지는 않습니다.
뒤집어진 콘도 시장
가격 하락에 직면한 신규 건설 주택 추세의 한 가지 예외는 콘도미니엄과 타운홈입니다. 2025년 4분기 동안 신축 콘도와 타운홈의 중간 매물 가격은 실제로 신축 단독 주택의 가격보다 높았습니다.
미국에서 판매되는 모든 신규 콘도 중 거의 10%가 뉴욕이나 마이애미에 위치해 있으며, 이곳의 평균 리스팅 가격은 100만 달러를 초과합니다. 한편, 신규 단독 주택 건설은 휴스턴, 댈러스, 샌안토니오, 애틀랜타, 피닉스 등 가격이 전국 평균에 가까운 보다 저렴한 시장에 집중되어 있습니다.
Realtor.com 보고서는 “더 많은 새 콘도가 고급 구매자를 겨냥한 반면, 많은 새로운 단독 주택은 초보 구매자를 대상으로 설계되었습니다”라고 설명했습니다. “기존 단독 주택이 준 단독 주택보다 가치를 더 잘 유지하는 경우도 있을 수 있습니다.”
