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지역 REIT(LSE:RGL) 주식은 회사 순자산가치(NAV)의 약 절반 수준으로 거래되고 있습니다. 그리고 이는 소극적 소득 투자자들이 부동산 투자 신탁의 9.45% 배당 수익률을 살펴봐야 한다는 것을 의미한다고 생각합니다.
직시하자: 9.45%의 무위험 수익률을 얻을 수 있는 방법은 없습니다. 그러나 현재 주식시장이 회사가 직면한 과제의 중요성을 과대평가하고 있을 가능성이 실제로 있습니다.
세금 처리는 각 고객의 개별 상황에 따라 다르며 향후 변경될 수 있다는 점을 참고하시기 바랍니다. 이 기사의 내용은 정보 제공의 목적으로만 제공됩니다. 이는 어떠한 유형의 세금 조언도 의도하지 않았으며 이를 구성하지도 않습니다.
아니, 아니, 아니?
지역 REIT는 언뜻 보면 별로 매력적이지 않은 사업처럼 보입니다. 이름에서 알 수 있듯이 M25 외곽에 주로 위치한 상업용 부동산(주로 사무실) 포트폴리오를 소유하고 있습니다.
이제 인공 지능(AI)은 누구도 다시는 사무실에 가지 않을 수 있다는 것을 의미할 수 있으며 이는 큰 문제가 될 것입니다. 그러나 보다 현실적으로 사무실 공간에 대한 수요는 팬데믹 이전보다 약해졌습니다.
이는 회사의 지표에 반영됩니다. 소유자에게 가장 나쁜 것은 빈 건물이며 회사 포트폴리오의 약 25%가 비어 있으며 이는 다른 REIT에 비해 많은 수치입니다.
2026년 8월에 부채만기도 있고, 평균 임대기간은 3년 내외로 길지 않습니다. 이 모든 것을 감안할 때 왜 누군가가 주식을 다시 살펴보겠습니까?
하지만…
지역 REIT에 대해 주목해야 할 점은 해당 주식이 회사의 순자산가치(NAV)에 대해 50% 할인된 가격으로 거래된다는 것입니다. 그리고 저는 이것이 투자 관점에서 매우 중요하다고 생각합니다.
회사의 전체 점유율은 약 75%이지만 훨씬 더 인기 있는 고품질 자산 클래스를 보유하고 있습니다. 포트폴리오의 이 부분에 대한 점유율은 약 88%입니다.
이러한 핵심 자산의 가치는 £458m입니다. 이는 회사의 총 시장 가치(1억 6200만 파운드)와 순부채(2억 6200만 파운드)를 합친 것보다 약 3500만 파운드 더 많은 금액입니다.
이는 투자자들이 포트폴리오의 취약한 부분에 대해 걱정할 필요가 없다는 것을 의미한다고 생각합니다. 회사는 그들을 팔고 싶어하며 그들이 얻는 모든 것이 이점이 될 것입니다.
배당수익률
소극적 소득 관점에서 볼 때 주식은 매우 매력적으로 보입니다. 9.45% 배당금은 완전히 보장되며 포트폴리오 매각에도 불구하고 그대로 유지되는 것으로 보입니다.
자산매각으로 인해 임대수익이 감소할 것이다. 그러나 지역 REIT가 수익금을 부채 상환에 사용한다면 최종 결과는 수익 성장이 되어야 합니다. 이는 포트폴리오의 이 부분에 대한 순초기수익률이 회사의 평균 부채비용보다 낮기 때문입니다. 따라서 수익 감소를 만회하는 것 이상을 할 수 있어야 합니다.
결과적으로 Regional REIT의 배당금은 가까운 미래에도 계속 보장될 것으로 기대합니다. 그리고 이는 실제로 무시하기 어려운 소득 투자자들에게 기회를 창출합니다.
겉모습은 속일 수 있다
지역 REIT는 그다지 매력적이지 않습니다. 하지만 사업을 자세히 보면 주식을 무시할 수는 없다는 생각이 든다. 할인된 가치 평가는 취약한 자산이 크게 소외될 수 있음을 의미합니다.
회사의 매각 계획으로 인해 수익과 배당률이 강화될 전망이다. 그렇기 때문에 그 주식은 내년에 매수할 주식 목록에 포함될 것입니다.
