얼어붙은 미국 주택 시장을 풀기 위한 백악관의 공격적인 정책 발표에도 불구하고 모건스탠리 전략가들은 이번 달 이 조치가 2026년 잠재적 주택 구입자에 대한 전망을 크게 바꾸지는 않을 것이라고 주장했다.
1월 18일에 발표된 연구 노트에서 전략가 James Egan과 Jay Bacow는 트럼프 대통령의 최근 지시가 “주택 소유자의 경제성에 어느 정도 도움이 될 뿐”이라고 규정하며 궁극적으로 시장을 치료하기보다는 한계 조정에 해당한다고 경고했습니다.
행정부 전략의 핵심에는 정부 후원 기업(GSE)인 패니 매(Fannie Mae)와 프레디 맥(Freddie Mac)이 2,000억 달러 규모의 모기지 담보 증권(MBS)을 구매하라는 지시가 포함되어 있습니다. 즉각적인 시장 반응은 긍정적이었다고 은행은 지적했습니다. 모기지 스프레드가 15bp만큼 줄어들면서 30년 모기지 금리가 2022년 이후 처음으로 6% 아래로 떨어졌기 때문입니다.
그러나 Egan과 Bacow는 시장이 이미 Trump의 개입에 대해 효율적으로 가격을 책정했다고 믿고 있다고 썼습니다. 이들은 금리 하락이 긍정적인 방향이라는 점은 인정하지만, 기존 저금리 모기지 물량이 많아 정책의 실효성이 기대보다 떨어진다고 주장한다.
‘락인’ 효과가 지속됨
주택 시장 회복을 방해하는 가장 큰 장애물은 여전히 고정 효과로, Morgan Stanley는 모든 미결제 모기지의 약 3분의 2가 여전히 5% 미만의 이자율을 가지고 있다고 지적했습니다. 영향력 있고 널리 읽히는 월스트리트 분석가인 Apollo Global Management의 Torsten Slok은 1월 초 미국 가구의 무려 40%가 모기지를 갖고 있지 않다고 지적했습니다. 이는 모기지 데이터가 나타내는 것보다 의존도가 훨씬 더 크다는 것을 의미합니다.
얼어붙은 주택 시장에 대한 불안은 트럼프와 그의 주택 담당 이사인 빌 풀테가 제롬 파월 연준 의장이 이자율을 너무 높게 유지하고 있어 모기지 금리도 너무 높게 유지하고 있다고 불평하면서 백악관에서 벌어지고 있습니다. 11월 ResiDay 컨퍼런스에서 Pulte는 Powell을 “미친”, “조증적인” 사람이라고 불렀습니다.
세대 수준에서 보면, 가정을 형성하는 밀레니얼 세대와 점점 더 늘어나는 30대 Z세대 구성원은 은퇴 후 시작 주택으로 축소하거나 더 많은 자녀를 추가하는 가족이 필요로 하는 더 큰 집에 머물고 있는 부머 세대에 의해 시장에서 밀려나는 것으로 보입니다.
이와 관련하여 지난 12월 Apollo의 Slok은 가계 부문 총 부의 기록적인 비율이 70세 이상의 사람들에게 속하며 이는 의심할 바 없이 주택 자본에 의해 주도된다고 지적했습니다.
Slok은 낮은 출산율과 노령화 인구가 결합되어 전체 인구 증가를 둔화시키는 미국 인구의 인구통계학적 변화를 강조했습니다. 18세 미만 자녀를 둔 가구 수는 2007년 약 3,700만 명으로 정점을 찍었고, 2024년 약 3,300만 명으로 감소했다.
무디스의 크리스티안 데리티스 수석 이코노미스트는 포춘과의 인터뷰에서 국가가 “이런 상황에서 벗어날 수 있는 길을 마련하고 있다”고 믿지 않는다고 말했다. 주택 건설업자들이 인구통계학적 상황을 알면서도 새 주택으로 시장을 가득 채우는 것은 말이 되지 않는다고 그는 주장했다. “어쩌면 젊은 세대에게는 집이 충분할 것이고 여기서 약간의 변화가 보일 수도 있지만, 30대나 40대에게는 큰 변화가 있을지 모르겠습니다.” 그는 지금으로부터 5년 후에 공급이 증가하더라도 이 나이 많은 밀레니얼 세대는 현재 어떤 주택 형태에든 묶여 있을 가능성이 높다고 덧붙였습니다.
DeRitis는 “2차 세계 대전 이후 갑자기 많은 집을 짓고 갑자기 새로운 집이 형성되는 등 매우 극적인 방법으로 이 문제를 해결할 것이라고는 생각하지 않습니다.”라고 말했습니다. “내 생각에는 훨씬 점진적인 것 같아요.” 이러한 요인들의 융합은 적어도 주택 구성에 있어서는 미국을 “조금 더 유럽적”으로 만들기 위해 결합되고 있다고 그는 말했습니다.
이자율과 모기지가 움직이지 않는 이유 (많은)
모건 스탠리는 대통령의 개입으로 이자율을 5% 높은 범위로 낮추었음에도 불구하고 현재 주택 소유자들이 집을 팔고 더 높은 이자율로 새 구입 자금을 조달할 재정적 인센티브가 거의 없다고 주장했습니다. 이에 따라 모건스탠리는 주택 공급에 미치는 영향은 미미할 것으로 예상하고 있다. 분석가들은 “한계 구매자의 경제성이 향상될 수 있지만 구매할 수 있는 실질적인 추가 공급이 반드시 ‘잠금 해제’되는 것은 아닙니다”라고 썼습니다.
12월 직전에 Slok은 금리(그리고 그에 따른 모기지) 하락에 대한 전망이 줄어들고 있다고 경고했습니다. 그는 데일리 스파크 칼럼에 “재정 및 인플레이션 우려가 G3(미국, 독일, 일본) 전체의 장기 금리에 상승 압력을 가하고 있으며 이러한 우려는 조만간 사라지지 않을 것”이라고 썼습니다. “고율은 더 오랫동안 지속됩니다.”
GSE 구매 프로그램의 결과로 모건스탠리는 2026년 말 모기지 금리 전망을 5.75%에서 5.6%로 소폭 낮췄습니다. 또한 이 회사는 이러한 변화로 인해 기존 주택 판매 예측이 “부분적으로”만 증가하고 연간 주택 가격 상승 예측은 2%로 변경되지 않을 것이라고 언급했습니다.
아폴로 부동산 전망(Apollo Real Estate Outlook)은 주택 구매 조건이 “좋지 않다”며 높은 주택 가격, 높은 모기지 금리, 이민 감소로 인해 수요가 둔화되고 있다고 직설적으로 밝혔습니다. 락인 효과로 인해 기존 주택 소유자가 주택 판매를 꺼려 주택 공급이 안정적이고 신규 주택 공급이 증가하고 있지만 “요점은 수요 감소와 공급 증가가 주택 가격에 하락 압력을 가하고 있다는 것”입니다.
제도적 금지 및 향후 지렛대
모건스탠리는 대규모 기관투자자들의 단독주택 구입을 금지할 수 있는 정부의 잠재적인 금지 조치에 대해 훨씬 더 일축했으며 그러한 금지가 주택 가격에 큰 영향을 미치지 않을 것이라고 결론지었습니다. 기관 투자자들은 시장에 영향을 미칠 만큼 “단순히 충분한 주택을 소유하지 않습니다”. 그럼에도 불구하고 그들은 최근 보유 자산을 크게 줄이고 있습니다.
앞서 언급한 최대 기관 투자자 중 하나인 Amherst Group의 CEO인 Sean Dobson은 지난 1월 Fortune과의 인터뷰에서 주택 시장의 경제성 문제에 대해 기관 소유권을 비난하는 것은 단순히 “부정확”하다고 말했습니다. 그는 “문제와 해결책이 모두 잘못됐다”며 현재의 경제성 위기를 “임대하는 가족이나 주택을 마련하는 자본이 아닌 수년간의 정책 실패”에 돌렸다.
11월 ResiDay 컨퍼런스에서 Dobson은 이러한 정책 실패로 인해 “미국 전체 세대가 주택을 감당할 수 없게 되었을 가능성이 크다”고 주장했습니다. 그는 컨퍼런스가 끝난 후 포춘지에 미국의 많은 사람들이 주택 문제에 관해 모든 일을 제대로 했지만 “약속한 것을 얻지 못했다”고 느낀다고 말했습니다. 그는 무대에서 ResiClub의 Lance Lambert에게 Amherst의 자체 분석에 따르면 “저렴한 가격은 주택 가격, 돈 가격 또는 가족 소득을 변경하는 세 가지 방법 중 하나로만 달성될 수 있다”고 말했습니다. 이는 주택 가격이 약 3분의 1 정도 하락해야 하고, 이자율이 4.6%로 떨어지거나 구매자의 소득이 55% 급등해야 함을 의미합니다. 즉, 빠른 해결 방법은 없습니다.
은총알은 없어
Morgan Stanley의 분석가들은 앞으로 정부가 금리를 추가로 낮추기 위해 사용할 수 있는 다른 수단을 설명했습니다. GSE는 원금과 이자를 보장하기 위해 부과되는 수수료를 줄일 수 있습니다. 규제 당국은 은행 수요를 늘리기 위해 기존 모기지의 위험 가중치를 줄일 수도 있습니다. 한편, 새로운 연준 이사들은 모기지 채권 매각을 막기 위한 조치를 취할 수 있습니다. 이러한 조치를 종합하면 모기지 금리를 50bp 더 낮출 수 있다고 Morgan Stanley는 추정했습니다. 그러나 2010년대의 일반적인 4% 범위로 돌아가는 것은 GSE 조치만으로는 사실상 불가능합니다. 그러한 변화는 “국채 금리의 변동을 요구할 것입니다.”
보고서는 부동산 시장의 과제가 구조적이라는 점을 강조합니다. 연준은 2025년 9월 이후 기준 금리를 75bp 인하했지만, 모기지 금리는 해당 기간 동안 총 20bp만 인하했습니다.
재고 역학도 예기치 않게 변화하고 있습니다. 신규 주택 재고는 2007년 이후 최고 수준에 달해 신규 주택 가격이 기존 주택 가격보다 뒤처지게 되었습니다. 그러나 미국 가구의 65%가 주택 가격을 자산으로 노출하고 있기 때문에 정책 입안자들은 미묘한 균형 조정에 직면해 있습니다. 보고서는 “미국의 주택 구입 능력은 묘책이 없는 민감한 문제”라고 결론지었습니다.
