나는 모기지 및 주택 기자로 재직하면서 암호화폐 담보 모기지를 추적해 왔고, 그것이 흥미로운 개념처럼 보이지만 항상 경계해 왔습니다. Milo와 같은 회사는 한동안 암호화폐 담보 모기지를 제공했지만 자격을 갖추기가 어렵고 상대적으로 비용이 많이 듭니다.
그러나 “암호화폐 담보 모기지”의 의미가 달라졌습니다.
모기지 대출 기관인 Better Home and Finance는 암호화폐 거래소인 Coinbase와 제휴하여 Fannie Mae가 허용하는 암호화폐 담보 주택 대출을 제공합니다.
패니매(Fannie Mae)는 프레디맥(Freddie Mac)과 함께 주택담보대출을 보장하는 정부후원기업(GSE)이다. 2025년 6월, 연방주택금융청(Federal Housing Finance Agency) 빌 풀테(Bill Pulte) 국장은 X에 자신이 GSE에 암호화폐를 모기지 자산으로 수용할 준비를 하라고 명령했다고 게시했습니다.
Fannie Mae는 “정기 모기지”를 생각할 때 떠오르는 적합 대출을 보장합니다. 소비자 금융 보호국(Consumer Financial Protection Bureau)에 따르면 적합 대출은 가장 일반적인 유형의 모기지 대출입니다.
이러한 새로운 암호화폐 담보 대출은 이전 대출과 다릅니다. 왜냐하면 암호화폐는 요구 사항이 높은 특수 유형의 모기지가 아니라 Fannie Mae가 지원하는 적합 대출에 대한 계약금으로 사용할 수 있기 때문입니다. 이는 더 많은 미국인이 자격을 얻을 수 있음을 의미합니다.
Fannie Mae가 지원하는 암호화폐 지원 모기지는 어떻게 작동하나요?
현재 Better Home and Finance는 Fannie Mae를 통해 암호화폐 담보 모기지를 제공하는 유일한 대출 기관입니다. 따라서 차용인은 암호화폐를 Coinbase 계정에 보관하고 Better를 통해 대출을 받아야 합니다.
이 프로그램을 사용하면 실제로 두 번의 대출을 받게 됩니다. 첫 번째는 Fannie Mae가 보장하는 정규 적격 대출입니다. 대부분의 모기지와 마찬가지로 이 모기지도 월별 지불금을 지불하지 않을 경우를 대비하여 주택을 담보로 사용합니다.
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두 번째 대출은 계약금을 충당하는 암호화폐로 뒷받침되는 대출입니다. 계약금에 자금을 투입하기 위해 암호화폐를 청산할 필요는 없습니다. 암호화폐를 보관하면 대출 기관에서는 이를 집 대신 담보로 사용합니다. 비트코인과 USD 코인은 이 대출을 지원할 수 있는 유일한 암호화폐 유형입니다.
당신이 $500,000짜리 집을 구입하고 싶지만 현금으로 계약금을 낼 여유가 없다고 가정해 보겠습니다. Fannie Mae가 지원하는 $400,000의 적합 대출을 받은 다음 $100,000의 계약금에 암호화폐 가치를 사용할 수 있습니다.
암호화폐는 변동성이 크기 때문에 잠재적인 차용인은 암호화폐의 가치가 하락하면 어떤 일이 일어날지 걱정할 수 있습니다. 귀하의 대출에 영향을 미칠까요?
아니요. 귀하의 암호화폐 가치가 귀하의 주택담보대출에 영향을 미치는 유일한 경우는 귀하가 지불금을 불이행하는 경우입니다. 그러면 암호화폐를 청산하여 담보로 제공하는 것이 더 좋습니다.
30년 또는 15년 고정 금리 모기지의 경우 Fannie Mae의 암호화폐 담보 대출만 사용할 수 있다는 점을 기억하는 것이 중요합니다. 조정금리 모기지(ARM)나 점보론을 받을 수 없습니다.
Fannie Mae를 통해 암호화폐 담보 모기지 자격을 얻는 방법
이 프로그램을 통해 귀하는 두 번의 대출을 받게 되며 각 대출에 대한 자격을 갖추어야 한다는 점을 기억하십시오. Fannie Mae 대출에 대한 좋은 소식이 있습니다. 요건은 Fannie Mae 적합 대출과 동일합니다. 규칙은 다음과 같습니다.
부동산 가치: Fannie Mae는 2026년 단일 주택에 대해 귀하의 부동산 가치가 $832,750 이하가 되도록 요구합니다. 단, 미국의 특정 고비용 지역에서는 적합 대출 한도가 더 높습니다. 신용 점수: GSE가 귀하의 전체 재무 상황을 보기 때문에 Fannie Mae 대출에 필요한 신용 점수에 대한 엄격한 규칙은 더 이상 없습니다. 그러나 일반적인 경험 법칙은 620점의 신용 점수가 필요하다는 것입니다. 부채-소득 비율: DTI 비율은 45% 이하여야 하지만 Fannie Mae는 전반적인 재정 상황을 고려하므로 최대 50%의 DTI 비율을 허용할 수 있습니다. 재정 서류: 지난 2년간의 고용, 소득, 자산 증명서를 제출해야 합니다. 계약금: Fannie Mae는 기본 주택에 대해서도 3% 계약금을 요구합니다. 따라서 3%를 감당할 만큼 충분한 암호화폐가 있다면 Fannie Mae를 통해 암호화폐 모기지를 받을 여유가 있습니다.
암호화폐 담보 대출의 주요 요구 사항은 비트코인 또는 USD 코인을 사용하는 것입니다. 아니면 나중에 다른 형태의 암호화폐를 수용할 수도 있지만 아직은 그렇지 않습니다.
암호화폐 모기지는 주택 구매자의 기회를 늘릴 수 있습니다.
게티 이미지의 Oscar Wong 사진
초부유층을 위한 도구인가요, 아니면 쇼핑객을 위한 보다 저렴한 옵션인가요?
나는 패니메이(Fannie Mae)가 암호화폐 담보 모기지를 지원한다는 헤드라인을 읽었을 때 눈을 굴리는 것을 참았습니다. 그것은 정부가 주택 구매자를 돕는 것처럼 보이지만 실제로는 이미 부유하고 암호화폐를 많이 소유한 사람들에게만 도움이 되는 프로그램을 시작하는 방법처럼 보였습니다.
하지만 몇 가지 조사를 해보고 나서 생각이 바뀌기 시작했습니다.
Better Mortgage의 CEO인 Vishal Garg는 TheStreet에 “41%의 소비자는 계약금을 지불할 수 있는 현금이 부족하지만 주식이나 디지털 자산을 소유하고 있습니다.”라고 말했습니다. “현금 대신 이러한 자산을 담보로 제공할 수 있다면 주택을 구입할 수 있는 소비자의 수가 급격히 늘어날 것입니다.”
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주택 구입 비용이 구매자가 기대하는 것의 4배에 달해 주택 구입 비용이 재정적 영향을 미치므로 주택 구입이 돈 낭비인 경우 조치
미국의 암호화폐 소유자 역시 제가 상상했던 것보다 더 다양한 사람들입니다. Coinbase 연구에 따르면 약 5,200만 명의 미국인이 암호화폐를 소유하고 있습니다. 70%는 연간 소득이 $100,000 이하이고, 68%는 밀레니얼 또는 Z세대이고, 48%는 백인이 아닙니다.
William Raveis Mortgage의 지역 부사장인 Melissa Cohn은 TheStreet에 “이것이 더 많은 첫 주택 구입자들이 주택 시장에 진입하는 데 도움이 되기를 바랍니다.”라고 말했습니다. “이것이 어떻게 진행되는지 살펴보겠습니다. 우리는 이것이 게임 체인저가 되기를 바라며 다른 대출 기관이 경쟁력 있는 상품을 제공하기를 바랍니다.”
이러한 암호화폐 담보 모기지는 이미 시중에 나와 있는 유사한 주택 융자보다 더 저렴합니다. 예를 들어, Milo의 암호화폐 모기지 최소 금액은 $275,000이지만 암호화폐 가치는 Fannie Mae의 3% 계약금을 감당할 수 있을 만큼만 높아야 합니다.
Milo는 또한 암호화폐 담보 모기지에 대해 7%에서 9% 사이의 수수료를 청구합니다. 궁극적으로 Fannie Mae를 통해 암호화폐 대출에 대해 더 적은 이자를 지불하게 됩니다.
모기지 금리는 상승해 왔으며 이 대출은 독특한 솔루션을 제공합니다. 한 담당자는 TheStreet에 Fannie Mae의 모기지 금리가 이 프로그램을 통한 적격 대출에 대해 일반 적격 대출보다 0.3% 더 낮다고 말했습니다. 예를 들어 6.25%를 지불하는 대신 5.95%를 지불하게 됩니다.
암호화폐 담보 대출의 이율은 조금 더 높지만 대부분의 부채가 더 낮은 이율의 패니메이 모기지에서 발생하므로 꽤 좋은 거래가 될 가능성이 높습니다.
마감 비용을 충당하기 위해 환불을 받을 수도 있습니다. Coinbase One 회원은 최대 $5,000까지 환불받을 수 있으며, 비회원은 최대 $1,000까지 받을 수 있습니다.
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