대출 기관은 거부하기에는 너무 좋은 의견을 가지고 있습니다. 마감 시 조금 더 지불하면 대출 기간 동안 매달 돈을 절약할 수 있는 더 낮은 이자율을 받게 될 것이라고 그들은 말합니다. 이미 지친 첫 구매자들에게는 그 확신을 놓치기 어렵습니다.
그러나 많은 구매자에게 모기지 포인트를 지불하는 것은 비용이 많이 드는 실수로 판명됩니다. 절약은 현실입니다. 문제는 대부분의 구매자가 현금화하기 전에 판매, 재융자 또는 이사를 한다는 것입니다.
모기지 포인트란 실제로 무엇입니까?
모기지 포인트는 클로징 시 미리 지불하는 수수료이며 대출 금액의 1%와 같습니다. $400,000 대출의 경우 1포인트 비용은 $4,000입니다. 그 대가로 대출 기관은 일반적으로 포인트당 0.125%에서 0.25% 사이의 이자율을 낮춰줍니다. 월간 절감액은 적습니다. 초기 비용은 그렇지 않습니다.
포인트를 지불하기 전에 모든 구매자가 대답해야 할 질문은 간단합니다. 해당 돈을 돌려받는 데 얼마나 걸립니까? 이 숫자를 손익분기점이라고 하며 전체 모기지 포인트 결정에서 가장 중요한 계산입니다.
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자녀에게 1달러에 집을 파는 것이 역효과를 낳을 수 있는 이유 Elon Musk는 ‘보편적 고소득’이 다가오고 있다고 FTC, 21개 주에서 ‘그늘진’ 구독 청구로 Uber를 고소했습니다.
공식은 간단합니다. 포인트 비용을 포인트가 창출하는 월간 절감액으로 나눕니다. 결과는 포인트가 상환되기 전에 재융자 없이 집에 몇 개월 동안 머물러야 하는지를 알려줍니다. 해당 날짜 이전에 판매하거나 재융자를 하면 돈을 잃게 됩니다.
수학은 어떻게 발전하는가
$450,000 주택을 구매하는 가상의 구매자를 예로 들어보겠습니다. 그녀는 이율을 6.75%로 설정한 다음 2포인트($9,000)를 지불하여 이를 6.25%로 줄였습니다. 귀하의 월 지불금은 약 $156만큼 감소됩니다. 그것은 승리처럼 느껴집니다.
그러나 매월 156달러를 절약하면 지출한 9,000달러를 손익분기점에 넘기는 데 약 58개월, 거의 5년이 걸립니다. 이직을 위해 4년차에 판매하는 경우 약 $2,000의 손실이 발생하고 수리 또는 응급 상황에 필요할 수 있는 준비금이 고갈됩니다.
이제 그 9,000달러로 무엇을 할 수 있었는지 생각해 보십시오. 약 7%의 역사적 평균 주식 시장 수익률로 투자하면 그 돈은 5년 안에 약 12,600달러로 증가합니다. 같은 기간 동안 포인트로 인한 비용 절감액은 7,000달러에 불과했습니다. 기회비용만으로는 사업을 패자로 만듭니다.
손익분기점에 거의 도달하지 않는 이유
핵심 문제는 구매자가 실제로 그곳에 머무를 기간을 과소평가한다는 것입니다. Redfin에 따르면 전형적인 미국 주택 소유자는 12년 동안 집에 거주합니다. 깰 수 있을 만큼의 시간인 것 같습니다. 그러나 12년은 모든 주택 소유자의 평균이며, 나이가 많은 주택 소유자의 영향을 크게 받습니다.
첫 구매자가 더 빨리 입주할 수 있습니다. 그들은 더 젊고 경력이 초기이며 직장 이전, 가족 성장 또는 소득 변화에 직면할 가능성이 더 높습니다. 많은 사람들은 금리가 하락하는 처음 몇 년 동안 재융자를 받습니다. 재융자를 할 때마다 원래 포인트의 혜택이 완전히 제거됩니다. CFPB는 구매자가 포인트를 약속하기 전에 여러 가지 보유 시나리오를 모델링할 것을 권장합니다. 왜냐하면 결과는 대출금이 미결제 상태로 유지되는 기간에 따라 달라지기 때문입니다.
대출 기관이 항상 알려주지 않는 것
대출 기관의 포인트 제안은 30년 유지를 가정하여 평생 저축에 중점을 둡니다. “대출 기간 동안 $30,000를 절약하라”는 주장은 기술적으로 정확합니다. 다만 대출금을 회수하려면 30년 동안 대출금을 그대로 유지해야 한다는 언급은 없습니다.
대출 기관이 너무 세게 밀어붙일 때 주의해야 할 위험 신호:
대출 기관이 포인트를 과도하게 판매하고 있다는 징후입니다. 손익 분기점이 표시되지 않은 평생 저축 차트입니다. 30년 단위 숫자는 표시되지만 실제로 수입이 시작되는 시점은 표시되지 않는 경우 명시적으로 요청하세요. 긴급 압력. 포인트 혜택은 하룻밤 사이에 만료되지 않습니다. 인위적으로 긴박감을 조성하는 대출 기관은 귀하가 계산을 하는 것을 원하지 않는 대출 기관입니다. 재융자 위험에 대한 언급은 없습니다. 금리가 낮아지고 몇 년 내에 재융자를 받으면 포인트가 사라집니다. 정직한 프레젠테이션에는 이 시나리오가 포함됩니다. 바로 대출 견적입니다. CFPB는 최소 3건의 대출 견적을 얻을 것을 권장합니다. Freddie Mac 조사에 따르면 여러 대금업자를 통해 쇼핑하는 구매자는 연간 600~1,200달러를 절약할 수 있습니다. 포인트 구매에 대한 더 스마트한 대안
선불 위험 없이 더 낮은 요율을 원하는 구매자에게는 더 나은 옵션이 있습니다. 대출 기관 크레딧은 그 반대 방향으로 작동합니다. 마감 시 현금 환불을 받는 대가로 약간 더 높은 금리를 수락하여 기타 선불 비용을 상쇄합니다. 첫해에 거의 항상 발생하는 수리 및 긴급 상황에 대비해 유동성을 유지하세요.
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새 빌드에 대한 빌더 구매에 대해 문의해 볼 가치가 있습니다. 2-1 구매는 처음 2년 동안 일시적으로 요금을 낮추며 비용은 건축업자가 지불합니다. FHA 또는 VA 대출을 이용하는 구매자의 경우 포인트를 지불하지 않고도 경쟁력 있는 금리를 이용할 수 있는 경우가 많습니다.
포인트 결제 전 스스로에게 물어보는 유일한 질문
포인트 지불에 동의하기 전에 대출 기관에 비용 회수에 필요한 정확한 개월 수를 보여주는 서면 손익분기점 스프레드시트를 요청하세요. 그런 다음 세 가지 시나리오를 모델링합니다. 3년, 5년, 7년 후에 매각하면 어떻게 될까요?
마감 비용은 이미 대출 금액의 2%~5%를 차지합니다. $400,000 구매 시 단일 포인트를 추가하기 전 금액은 $8,000~$20,000입니다. 결코 갚을 수 없는 요금 인하를 추구하기 위해 준비금을 추가로 고갈시키는 것은 최초 구매자가 저지르는 가장 흔하고 피할 수 있는 실수 중 하나입니다.
월별 지불액만 중요한 것이 아닙니다. 잔액일은 입니다. 서명하기 전에 알아보세요.
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