바바라 코코란(Barbara Corcoran)은 솔직한 투자 결정을 내리고, 자신의 막대한 부 중 한 푼도 저축하지 않은 것에 대한 자부심을 포함해 기존의 재정적 통념을 깨는 것으로 유명합니다. 그러나 그는 약 1억 달러의 가치가 있다는 점을 고려하면 뭔가 옳은 일을 하고 있음에 틀림없으며 부동산 분야에서 성공할 수 있는 몇 가지 열쇠를 밝혔습니다.
Corcoran은 아들 Tom Higgins와 함께 BiggerPockets 부동산 팟캐스트에 출연하여 부동산 투자에 대한 자신의 “황금률” 두 가지 방법을 설명했습니다. 투자 부동산에 20%를 투자하고 해당 부동산의 임차인이 모기지를 지불하도록 하는 것입니다.
이것은 Corcoran 자신이 부동산 경력을 시작하기 위해 당시 남자친구로부터 1,000달러를 빌렸을 때 사용한 방법입니다. 22개의 직업에서 실패한 후, 그녀는 웨이트리스 직업을 그만두고 뉴욕에 “작은” 부동산 사무실을 열었습니다. 그녀는 2001년 Corcoran Group을 부동산 회사인 NRT에 6,600만 달러에 매각하여 부동산 및 비즈니스 투자 분야에서 스타덤에 올랐습니다. 그는 2009년 Shark Tank가 창립된 이래로 Shark Tank의 주요 투자자 명단에 속해 있으며 100개 이상의 회사와 거래를 성사시켰습니다.
부동산 투자의 황금률
부동산 투자를 위한 Corcoran 방법은 시도되었으며 사실입니다.
“그것이 항상 나의 황금률이었습니다”라고 그는 말했습니다. “20% 다운으로 부동산을 구입하는 것입니다. (그것은) 예전에는 10%로 했기 때문에 항상 제 공식이었습니다. 그러나 더 이상 불가능합니다. 저는 그 공식을 계속해서 반복한 다음 임차인이 제 모기지를 지불했는지 확인했습니다. 그렇게 하면 꽤 쉽습니다.”
20% 대신 10%를 낮추면 구매자의 월 지불금이 너무 높아질 수 있으며, 주택 가격과 모기지 금리가 여전히 높기 때문에 위험한 조치입니다. 20%의 계약금을 지불하면 부동산을 더 빨리 파쇄하고 더 빨리 수익을 낼 가능성이 높아집니다.
이러한 경험 법칙이 Corcoran에게는 효과가 있었지만 다른 부동산 투자자들은 일률적인 규칙이 항상 시장 상황과 일치하는 것은 아니라는 점을 주의합니다.
부동산 투자 플랫폼 Mogul Club의 CEO이자 공동 창업자인 Alex Blackwood는 Fortune과의 인터뷰에서 “각 투자 프로토콜은 완전히 독특하고 다릅니다.”라고 말했습니다. “예를 들어, 투자자의 신용 점수가 높아져서 더 적은 월 비용으로 더 많은 것을 얻을 수 있거나 이자율이 낮아져 투자자가 레버리지를 늘리면서도 여전히 손익분기점에 도달할 수 있습니다.”
부동산 부문 손익분기점
부동산 투자 분야에서 탄탄한 실적을 갖고 있음에도 불구하고 Corcoran은 소유권을 갖게 된 후 첫 1~2년 동안 구매로 돈을 벌 것이라고 결코 기대하지 않는다고 팟캐스트에서 말했습니다. 그러나 조기에 손익분기점을 넘기는 것(임차인이 모기지 및 기타 월별 집주인 비용을 부담하도록 하는 것)은 투자 부동산이 잘 될 것이라는 좋은 지표입니다.
“손익분기점에 도달하면 은행에 가는 내내 웃고 있을 것”이라고 그는 말했다. “그리고 두 번째, 세 번째 해가 되면 뉴욕은 마법의 장소가 됩니다. 가치는 항상 오르고 많은 현금을 얻기 시작합니다. 그런 다음 재융자하고, 많이 현금화하고, 재융자하고, 현금화합니다. 제대로만 하면 부동산은 마법과도 같습니다.”
Blackwood는 첫 해의 손익 분기점이 투자자들이 두 번째 해에 수익을 내기 시작하는 데 도움이 된다는 데 동의합니다. 투자자는 장기 투자에 단기적인 타격을 입을 수 있지만 임대료를 높일 수 있을 때 수익이 발생한다고 그는 덧붙였습니다.
상업용 부동산 투자 플랫폼 CrowdStreet(현재 Green Light Development의 파트너)의 전 최고 투자 책임자인 Ian Formigle은 “균형”이라는 황금률이 부동산의 “기본 원칙” 중 하나인 레버리지와 직접적으로 관련되어 있다고 Fortune에 말했습니다.
그는 “부동산 구입을 위해 돈을 빌리는 것은 투자자의 수익을 극적으로 증폭시킬 수 있지만 위험도 증폭시킬 수 있다”고 말했다. Corcoran의 황금률을 준수하고 임차인이 비용을 부담하게 하면 “부동산을 통해 월별 소득을 창출하여 레버리지 위험을 완화할 수 있습니다. 또한 위치가 좋은 부동산은 시간이 지남에 따라 더 많은 관심과 투자를 끌 수 있기 때문에 자산 평가를 통해 부를 축적할 수 있는 기회를 만들 수도 있습니다.”
그러나 성공적인 부동산 투자에는 시간이 걸립니다. 팟캐스트에서 Corcoran은 20% 다운 방식을 사용하여 구입한 부동산에 대해 설명했지만 이를 판매하기까지 20년을 기다렸습니다. 그는 그 부동산을 위해 100만 달러를 지불했고 20년 후에 그것을 320만 달러에 팔았습니다.
이 과정에는 시간이 걸리지만 Corcoran은 투자 부동산에서 자금을 너무 빨리 인출하지 말라고 경고합니다.
그는 “돈을 인출하기 시작하면 사업이 망가진다”고 말했다. “당신은 한푼도 건드리지 않고 얼마나 오래 갈 수 있는지 알고 싶습니다. 그게 제가 한 일입니다.” Corcoran은 부동산 투자를 시작하면서 돈을 벌기 위해 중개 회사를 운영했습니다.
이어 “그 일로 돈을 많이 벌었다”고 덧붙였다. “하지만 내 건물의 경우, 건물이 조금 성숙될 때까지 돈을 찾지 않았고, 그 이후에는 많은 현금을 꺼내기 시작했습니다.”
이 이야기의 버전은 2023년 12월 5일 Fortune.com에 게재되었습니다.
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