트럼프 행정부는 가격 상승과 경제성에 대한 우려가 커지는 가운데 수백만 명의 미국인들이 주택 소유를 더욱 실현 가능하게 만들 수 있다고 믿는 개혁인 50년 고정 모기지 도입 계획을 추진하고 있습니다.
빌 풀테 연방주택금융청 국장은 토요일 소셜미디어에 올린 성명에서 “트럼프 대통령 덕분에 우리는 급진적인 변화인 50년 모기지론을 추진하고 있다”고 말했다.
그의 발표는 트럼프가 자신의 제안을 뉴딜 기간 동안 프랭클린 D. 루즈벨트 대통령이 옹호한 30년 모기지 정책과 비교하는 그래픽을 온라인에 공유한 후에 나왔습니다.
30년 고정 금리가 3년 넘게 6% 이상을 유지하면서 높은 주택 소유 비용으로 인해 많은 예비 구매자가 시장에서 제외되었습니다. Redfin의 데이터에 따르면, 평균 미국 가구는 현재 월 소득의 약 39%를 모기지 지불에 지출하고 있으며 이는 장기 경제성 벤치마크보다 훨씬 높습니다.
한편, “고정 효과”로 인해 많은 판매자 지망생들이 2022년에 대출 비용이 급등하기 전에 받은 초저금리를 포기하고 싶지 않기 때문에 주택을 시장에 내놓는 것을 막았습니다. 그 결과 젊은 미국인들이 주택을 소유할 수 없게 만들고 전반적인 주택 구입 능력을 악화시키는 주택 시장이 정체되었습니다.
모기지 은행 협회(Mortgage Bankers Association)에 따르면 구매자들이 높은 금리와 기록적인 주택 가치 속에서 대안을 찾게 되면서 조정 금리 모기지에 대한 수요가 더 커지고 있으며 현재 모기지 신청의 10% 이상을 차지하고 있으며 이는 2021년 이후 가장 높은 수치입니다.
풀테는 인플레이션을 억제하기 위해 금리를 인상했지만 이후 조심스럽게 완화를 재개한 제롬 파월 연준 의장을 비난하며 X.com에서 금리를 “인위적으로 높게” 유지하고 있다고 말했습니다.
그는 또한 행정부가 “젊은이들을 위한 아메리칸 드림을 보장하는 데 초점을 맞추고 있으며 이는 주택 구입의 경제적 수준에서만 일어날 수 있습니다. 50년 모기지는 우리가 현재 개발하고 있는 광범위한 솔루션 중 하나의 잠재적인 무기일 뿐입니다. 계속 지켜봐 주시기 바랍니다!”라고 말했습니다.
50년 모기지가 작동하는 방식(또는 작동하지 않는 방식)
제안된 50년 대출 상품의 핵심은 표준 상각 기간을 연장하여 월 납입금을 낮추는 것을 목표로 합니다. 예를 들어 패니메이(Fannie Mae) 계산기는 이자율 6.575%, 계약금 20%의 $400,000 주택의 경우 월 원금과 이자가 30년 기간에는 $2,788, 40년 기간에는 $2,640, 50년 기간에는 $2,572가 될 것으로 추정합니다.
그러나 비평가들은 위험이 심각하다고 경고합니다. 모기지 기간을 50년으로 연장하면 총 지불 이자가 증가하고 주택 자산 축적이 느려지므로 차용인이 평생 빚을 지게 될 수 있습니다. 영향력 있는 블로그인 Marginal Revolution의 경제학자 타일러 코웬(Tyler Cowen)은 GPT-5에서 이 아이디어를 소개하고 정부가 지원하는 50년 모기지가 “월 납입액은 줄이겠지만 주택 가격은 올리고 자본 축적을 늦추며(위기 시 채무 불이행 위험을 증가시키고) 금융 시스템의 이자율 위험을 증가시킬 것”이라는 결론을 내렸습니다.
단기적으로 이는 판매자와 현재 소유자가 많은 이익을 얻는 반면, 처음 구매자는 더 높은 진입 가격에 직면하게 될 것입니다.
그러나 현재 상황은 최적과는 거리가 멀다. 최근 몇 년간 격동의 부동산 시장 속에서 첫 주택 구입자의 평균 연령이 계속 높아지고 있습니다. 최근 전국부동산중개인협회는 2025년이 40주년이 되는 해로 역대 최고치를 기록할 것이라고 결정했습니다.
ResiClub의 Lance Lambert가 Fortune에 보낸 성명에서 지적한 것처럼, 이는 일반적인 최초 주택 구입자가 고등학교 졸업만큼이나 사회 보장 연금 수령에 가까웠다는 것을 의미합니다.
Pulte는 주식을 구매하여 Fannie와 Freddie를 띄웁니다.
50년 모기지 제안은 금요일 ResiClub이 주최하는 주거용 부동산 컨퍼런스인 ResiDay에 막 등장한 미국의 가장 저명한 주택 건설 가문의 일원인 Pulte의 게시물이 쏟아지는 가운데 나왔습니다.
Pulte는 자세한 내용을 공개하지 않고 Fannie Mae와 Freddie Mac이 몇 달 전 Intel과의 전례 없는 거래와 유사한 방식으로 민간 기업의 지분을 인수하려고 노력할 것이라고 말했습니다.
Pulte는 2008년 금융 위기 이후 정부 관리 하에 있던 Fannie와 Freddie에 대해 ResiClub에 “우리는 모든 카드를 쥐고 있습니다.”라고 말했습니다. “(우리는) 아마도 Fannie와 Freddie가 현명한 사업을 하는 대가로 주식을 제공하는 회사 산하의 여러 회사의 소유권을 갖게 될 것입니다.”라고 Intel과 비교하면서 말했습니다.
