팜비치(Palm Beach)의 고급 주택이 시장에 나왔을 때 이미 판매된 상태였고, 판매된 지 몇 달이 지났습니다. 구매자는 브로커와 협력하여 고급 부동산 시장을 해킹하고 계획이 작성되기 전에 조용히 개발자의 개인 대기자 명단에 합류하는 사람입니다.
이것은 억만장자를 위한 구독 경제이며, 미국 전역의 초부유층이 주택을 구매하는 방식을 바꾸고 있습니다. 초부유 구매자들은 이제 주택 건설이 시작되기 몇 달(또는 몇 년) 전에 개인 대기자 명단에 자리를 확보하고 있습니다.
플로리다주 팜비치 카운티에 위치한 RWB Construction Management의 설립자이자 CEO인 Robert W. Burrage는 구매자가 주로 품질과 장인정신에 중점을 두는 맞춤형 럭셔리 공간에서 이러한 현상이 일어나고 있다고 말했습니다. 플로리다주 팜비치 카운티는 억만장자와 Amazon 창립자 Jeff Bezos 및 Meta CEO Mark Zuckerberg와 같은 초부유층에게 점점 더 인기를 얻고 있는 대도시 지역입니다. Redfin에 따르면 헤지펀드와 금융 경영진이 유입되어 종종 “월스트리트 남부”라는 별명을 가진 이 지역에서는 고급 주택 가격이 지난 10년 동안 다른 주요 대도시 지역보다 187%나 급등했습니다.
Burrage는 Fortune과의 인터뷰에서 “초기부터 더 많은 고객이 우리에게 접근하여 향후 구축을 위해 고려할 것을 요청하고 있으며 때로는 프로젝트가 설계되기도 전에 이를 고려하고 있습니다”라고 말했습니다. “이 정도 수준의 작업을 수행하는 건축업자의 수가 제한되어 있기 때문에 구매자는 올바른 집을 얻을 때까지 기꺼이 기다릴 것입니다.”
과거에 부유층은 일반 미국인과 더 유사하여 공연에 참석하거나 부동산 중개업자와 함께 적합한 주택을 찾을 수 있는 시간과 자유가 더 많았으며, 명품 구매자가 수백만 달러짜리 저택에서 잠을 자며 주택을 테스트하던 시대도 있었습니다. 그러나 오늘날의 명품 시장은 특히 사우스 플로리다, 뉴욕 및 기타 해안 대도시 지역과 같은 인기 있는 엘리트 시장에서 수년 전에 계획을 세워야 하는 경우가 많습니다.
그리고 일반 주택 시장은 얼어붙은 주택 소유자와 젊은 세대가 높은 모기지 금리와 주택 가격의 장벽을 넘지 못해 정체되는 반면, 고급 주택 시장은 많은 대도시 지역에서 경쟁이 너무 심해서 구매자는 정확히 원하는 것을 얻기 위해 새로운 전략을 시도해야 합니다. 이는 고소득층이 자산 가격 상승으로 계속 이익을 얻고 더 많은 지출을 하는 반면, 중저소득층은 기본적인 필요조차 충족하지 못하는 K형 경제를 반영합니다.
고급 부동산이 더욱 독점화되고 있습니다.
이러한 추세의 배경에는 기록적인 럭셔리 부동산 시장이 있습니다. 2025년에는 미국에서 가장 비싼 주택 거래 상위 10개가 1억 달러를 초과했습니다. 이는 2023년과 2024년의 단 5개에서 증가한 것입니다(월스트리트 저널은 2025년을 “1억 달러 주택의 해”로 규정하기도 했습니다).
글로벌 부동산 컨설팅 회사인 나이트 프랭크(Knight Frank)에 따르면 전 세계적으로 2025년 말까지 12개월 동안 1,000만 달러가 넘는 초고급 주택이 2,100채 이상 판매되었습니다. Redfin에 따르면 미국에서만 2025년 12월 고급 주택 가격이 전년 대비 4.6% 상승했으며 이는 비고급 주택 시장 상승폭의 3배 이상입니다.
로스앤젤레스의 부동산 중개인인 Alin Glogovician은 Redfin에 “주택 구매자는 가격과 모기지 금리가 높기 때문에 매우 까다롭습니다. 그들은 모든 것을 갖춘 주택을 원합니다”라고 말했습니다. “초부유 구매자들조차도 훌륭한 재고가 많지 않고 거래를 원하지 않기 때문에 방아쇠를 당기는 것을 주저합니다.”
따라서 부동산이 건설되기 전에 또는 심지어 시장에 출시되기 전에 부동산을 청구하는 이러한 구매자의 추세는 향후 고급 부동산 거래가 수행되는 방식을 근본적으로 바꿀 수 있습니다.
새로운 럭셔리 개발을 전문으로 하는 뉴욕 시 Serhant의 브로커 Peter Zaitzeff는 Fortune과의 인터뷰에서 “일정을 단축하고 있습니다. 건물이 공개적으로 출시될 때쯤이면 수요의 상당 부분이 이미 확인되었습니다”라고 말했습니다. “이것이 바로 출시 직후 ‘50% 판매’를 알리는 건물을 보게 되는 이유입니다. 해당 구매자는 이미 줄을 서 있었습니다.”
당신이 제공하는 것이 아니라 당신이 아는 사람이 누구인지가 중요합니다.
새로운 명품 개발에서는 목록이 공개되기 전에 비공개로 거래가 이루어지는 경우가 점점 더 늘어나고 있습니다.
구매자는 일반적으로 브로커를 통해 대기자 명단에 들어간다고 Zaitzeff는 설명했습니다. 왜냐하면 브로커는 새로운 개발이 시작되기 몇 달 전에 고객의 우선순위를 보장하기 위해 개발자와 관계를 유지하기 때문입니다. 일부 구매자는 웹사이트를 통해 개발자에게 직접 등록하기도 하지만 “진지한 구매자는 거의 항상 에이전트를 통해 옵니다”라고 그는 덧붙였습니다. 이러한 거래가 모두 장외 거래는 아니지만 특히 펜트하우스, 트로피 뷰 및 프라임 라인 등 많은 거래가 그렇습니다.
달라스 소재 고급 개발업체 Catēna Homes의 대표인 Harrison Polsky는 Fortune과의 인터뷰에서 대부분의 구매자가 브로커, 과거 거래 또는 건축업자와의 직접 연결을 통해 목록에 진입하는 “매우 관계 기반” 프로세스라고 말했습니다.
“누군가가 이전에 우리에게서 구매했거나 신뢰할 수 있는 에이전트의 추천을 받은 경우 향후 프로젝트가 공개적으로 발표되기 전에 조기 통지를 받는 경우가 많습니다.”라고 Polsky는 덧붙였습니다.
집을 사지 말고 시작하세요
구매자가 주택에 가입하는 주된 이유는 이러한 수준의 고급 작업을 수행하는 건축업자의 수가 매우 제한되어 있기 때문이라고 Burrage는 설명했습니다. 따라서 구매자는 “올바른 주택을 얻을 때까지 기꺼이 기다릴 것입니다.”
또한 이는 구매자에게 주택의 세부 사항, 마감 및 디자인에 대한 발언권을 제공하며 이는 고급 주택 구입의 모습을 근본적으로 재구성한다고 덧붙였습니다.
“고급 제품에서는 기성품을 구매하는 것보다 주문하는 것과 비슷해지고 있습니다.”라고 그는 말했습니다.
무엇보다도 개발자를 구독하면 고급 고객이 최고의 주택을 이용할 수 있다고 전문가들은 동의했습니다. 따라서 당신이 앞서 있지 않다면 수백만 달러에 팔고 있는 정확한 집을 구하는 것이 훨씬 더 어렵거나 심지어 불가능할 수도 있습니다.
“단점은 관계에 더 많은 압력을 가한다는 것”이라고 Polsky는 말했습니다. “적절한 건설업체나 중개인과 협력하지 않으면 최고 품질의 기회를 결코 볼 수 없을 수도 있습니다.”
