경제학자, 정책 입안자, 월스트리트는 오랫동안 주택 공급을 늘려 경제성을 향상시켜야 한다고 주장해 왔지만, 그것이 그렇게 간단하지 않을 수도 있습니다.
UC Irvine 박사과정 학생 Schuyler Louie와 샌프란시스코 연준 연구원 John Mondragon, Rami Najjar, Johannes Wieland가 최근 작성한 메모에 따르면 평균 소득 증가는 주택 가격 상승과 “강한 연관”이 있습니다.
하지만 평균소득 증가와 주택공급 증가 사이에는 연관성이 거의 없는 것으로 나타났다. “반면, 주택 공급 증가는 인구 증가와 강한 양의 관계를 가지고 있습니다. 실제로 거의 모든 대도시 지역에서는 로스앤젤레스나 샌프란시스코와 같은 값비싼 주택 시장에서도 주택 수가 인구보다 빠르게 증가했습니다.”
이는 신규 건설에 대한 임대료 통제를 선호하는 NIMBY주의, 관료주의, 정치인이 주택 구입 능력 위기를 악화시키고 있다는 뿌리깊은 통념에 도전합니다.
한편, 캘리포니아의 비싼 부동산 시장은 이러한 추세의 대표적인 사례로 간주되어 왔으며 주택 가격이 더 저렴한 텍사스의 부동산 시장과 종종 대조되었습니다.
의심할 바 없이 캘리포니아에 사는 것은 비용이 많이 들고, 노숙자와 타주 이주를 촉진합니다. 그러나 공급은 하나의 요인이 아니었기 때문에 연구자들은 수요의 차이가 주택 가격에 어떤 영향을 미치는지 자세히 조사했습니다.
그들은 1970년대 중반까지 거슬러 올라가는 데이터를 바탕으로 주택 가격과 중위 소득이 2000년까지 밀접하게 추적되었다는 점에 주목했습니다. 그러나 그 이후에는 주택 가격 상승이 소득을 훨씬 앞섰습니다.
“이 연구는 규제 개혁이 주택 구입 능력에 제한적인 영향을 미칠 수 있으며 주택 공급 제약의 차이가 대도시 지역의 주택 역학 차이의 근본적인 동인이 아니라는 것을 나타냅니다.”라고 그들은 말했습니다.
연구원들은 중위소득을 살펴보면 1975년부터 2024년까지 “본질적으로 주택 가격과 일대일로” 증가한 것으로 나타났습니다.
따라서 공급 부족보다는 주택 구입 능력이 “주로 중간 계층에 비해 상위 계층의 소득 증가 차이에 기인할 수 있습니다.” 즉, 소득 불평등이 주택 가격을 결정합니다.
한편, 2000년부터 2020년까지 소득과 주택공급을 살펴보면 상관관계가 없었다. 그 이유는 미국 가구가 부유해짐에 따라 주택을 추가로 구입하기보다는 집을 개조하거나, 더 좋은 위치로 이전하거나, 주택의 질을 향상시킬 수 있는 다른 방법을 찾는 것을 선호하기 때문일 수 있습니다.
소득이 높아지는 대신 도시에 새로운 가구가 도착하면 공급이 늘어나며, 데이터에 따르면 “주택 공급 증가는 거의 모든 대도시 지역의 인구 증가와 밀접한 관련이 있습니다.”
연구자들은 두 가지 유형의 수요를 강조합니다. 더 나은 품질의 주택에 대한 수요가 증가하면 주택 가격은 상승하는 반면 주택 수에 대한 수요는 상대적으로 변하지 않습니다.
그러나 평균 소득을 안정적으로 유지하는 인구 증가로 인해 주택 수요가 발생하면 주택 수에 대한 수요가 증가하여 가격과 공급이 모두 상승합니다.
“이는 주택 구입 능력 위기를 해결하는 가장 좋은 방법은 노동 시장의 변화, 특히 다양한 분야의 소득과 고용 수준 간의 경제 성장의 상대적 분포를 이해하는 것임을 시사합니다.”라고 그들은 결론지었습니다.
이 이야기는 원래 Fortune.com에 게재되었습니다.
