수십 년 동안 선샤인 스테이트(Sunshine State)는 화창하고 밝은 곳으로 여겨졌습니다. 플로리다에는 소득세가 없으며 많은 대도시 지역에는 교사, 간호사, 서비스업 종사자와 같은 노동자 계층이 편안한 중산층 생활 방식을 구축할 수 있는 생활비가 있었습니다.
그러나 시대는 변하고 있습니다.
팬데믹은 대규모의 부유한 이식 물결을 불러일으켜 주택 가격을 끌어올리고 선샤인 스테이트를 현재 주택 시장에서 가장 큰 패배자 중 하나로 만들었습니다.
국세청(IRS) 데이터에 따르면 플로리다는 2023년 다른 어떤 주보다 고소득 이식을 통해 더 많은 부를 얻었습니다. 3월 27일 발표된 Realtor.com 분석에 따르면 Sunshine State는 미국의 다른 주에서 이주한 납세자들로부터 연간 조정 총수입으로 206억 5천만 달러를 벌었습니다. Miami Realtors의 수석 이코노미스트인 Gay Cororaton에 따르면 다른 주에서 플로리다로 이주한 사람들의 중간 소득은 122,530달러로 미국 전체 주 중에서 가장 높았습니다.
코로라톤은 포춘과의 인터뷰에서 “이러한 부의 이동은 가격 상승을 이끄는 주요 요인이었으며, 2022년 모기지 금리가 5%를 초과하기 시작했고 금리가 현재까지 6.5% 이상 상승한 상태에도 불구하고 강력한 수요로 인해 가격이 계속 상승하고 있다”고 말했습니다.
따라서 부가 증가함에 따라 다른 소득 집단은 밀려나게 됩니다. 이제 식당, 병원, 교실에서 일하는 사람들이 떠나고 중산층이 해체되고 있습니다.
플로리다와 뉴욕에서 일하는 Douglas Elliman의 부동산 중개업자 Tara Benson은 Fortune과의 인터뷰에서 “우리가 보고 있는 것은 단지 주택의 변화가 아니라 실제로 이러한 시장에서 살 수 있는 사람이 누구인지를 재편하는 것입니다.”라고 말했습니다. “들어오는 구매자가 지역 주민보다 구매력이 훨씬 더 높으면 가격이 올라갈 뿐만 아니라 전체 소득 그룹이 추방됩니다.”
1370억 달러의 부의 눈사태
마이애미 부동산 중개인의 IRS 이주 데이터 분석에 따르면, 플로리다는 2019년부터 2023년까지 다른 주로부터 순 1,370억 달러의 소득을 흡수했습니다. 같은 기간 동안 캘리포니아는 910억 달러, 뉴욕은 760억 달러의 손실을 입었습니다. 부유한 이민자 중 다수는 플로리다에서 제한된 주택 공급을 원했고, 결과적으로 주택 가격을 높이고 다른 소득 그룹의 주택 구입 능력을 더욱 어렵게 만들었습니다.
마이애미-데이드(Miami-Dade)의 연간 중간 단독 주택 가격은 2020년 10.1%, 2021년 23%(기록적인 속도) 상승했고 2022년에는 11.1% 더 상승했다고 Cororaton은 말했습니다. 한편, 마이애미-데이드에서 수백만 달러 가치의 주택 점유율은 2019년 8%에서 2026년 1분기 28%로 증가했습니다. 코로라톤 데이터에 따르면 팜비치 카운티에서는 거의 1/3의 주택 가치가 최소 100만 달러 이상입니다.
주택 구매 플랫폼 Homa의 CEO이자 전직 Zillow 임원인 Arman Javaherian은 Fortune과의 인터뷰에서 “낮은 금리가 경기를 부채질했고, 공급 부족이 경기를 부채질했으며, 투자자들이 열기를 더했고, 부유한 신규 이민자들이 가스를 쏟아 부었습니다”라고 말했습니다.
현금은 여전히 왕이고 지역 주민들은 경쟁할 수 없습니다
중산층 플로리다 주민들이 경쟁할 수 없는 또 다른 요소는 현금입니다.
Javaherian은 최근 몇 년간 마이애미 주택 구입의 약 39%, 웨스트팜비치 주택 구입의 48%가 현금으로만 이루어졌다고 말했습니다. 고급 주택의 경우 그 비율은 훨씬 더 높습니다. 마이애미 콘도 판매의 82%가 2025년에 100만 달러를 초과할 것이라고 Cororaton은 덧붙였습니다.
“여기의 많은 구매자는 부채가 아닌 유동성으로 운영됩니다”라고 그는 말했습니다.
이러한 종류의 경쟁은 자금을 지원받은 현지 구매자에게 큰 단점입니다. 마이애미 비치, 팜 비치, 보카레이턴, 베로 비치의 더글러스 엘리먼(Douglas Elliman)에서 익스클루시브 그룹(The Exclusive Group)을 운영하는 마이클 메릴(Michael Merrill)은 현재 현금 제안이 융자 제안에 비해 5~10%의 프리미엄으로 거래를 성사시키는 경우가 많다고 말했습니다.
Merrill은 “깨끗하고 빠른 거래의 확실성이 종종 자금 조달 제안보다 우선합니다”라고 말했습니다. “이러한 역동성은 계속해서 현지 구매자들을 불리하게 만들고 있습니다.”
확실히 현금 제안은 타 주 구매자에게서만 나오는 것이 아닙니다. Centennial Bank의 플로리다 지역 회장인 David Druey는 Fortune과의 인터뷰에서 일부는 내부에서 나왔다고 말했습니다.
그는 “플로리다주에는 현금 제안을 하는 구매자도 많다”고 말했다. 여기에는 기존 주택 소유자가 높은 가치로 거래하고, 최초 및 중산층 구매자에 대한 압력이 가중되는 것이 포함됩니다.
중산층의 비용부담
주택 경제학자들은 일반적으로 주택 비용이 소득의 30%를 초과하는 경우 가구를 “비용 부담” 또는 “가구 빈곤”으로 분류합니다. 플로리다는 그 기준을 넘어섰습니다.
플로리다 부동산에 따르면 주 전역에서 단독 주택의 중간 가격은 약 $420,000이며, 인구 조사 데이터에 따르면 중간 가구 소득은 약 $77,000입니다. 이는 가격 대비 소득 비율이 5.4보다 크다는 것을 의미합니다.
Javaherian은 “주가수익률이 5배를 넘으면 부담이 분명해집니다.”라고 말했습니다.
높은 주택 가격과 임금 불일치 외에도 보험은 플로리다 주민들에게 큰 장애물입니다. Insurify에 따르면 주의 평균 연간 주택 보험료는 $8,292로 전국 평균보다 181% 높습니다. 보험료가 가계 소득의 5% 이상을 소비하면 “구매자들은 떠나기 시작합니다”라고 Javaherian은 말했습니다.
매일 플로리다의 주택에 자금을 조달하는 은행을 운영하는 Druey는 이제 보험 기준이 각 구획에 따라 달라졌다고 말했습니다. Miami-Dade의 현대적인 허리케인 규정에 따라 지어진 주택은 보험료가 낮지만 지붕과 창문을 업데이트하지 않은 오래된 주택은 더 비쌉니다.
그는 “이것이 많은 구매자들에게 전환점이 된다”고 말했다. “중산층 가구가 시장에서 완전히 밀려나는 것이 아니라 보험을 고려하면 특정 주택이 재정적으로 생존 가능한지 여부가 더 중요합니다.”
벤슨은 소득이 75,000달러에서 125,000달러 사이인 가구의 경우 보조금을 받기에는 너무 많은 돈을 벌지만 월간 주택 비용을 전액 지불하기에는 충분하지 않기 때문에 가장 큰 압박을 받는다고 말했습니다.
“그러나 이는 좁은 소득 범위에 국한되지 않고 중산층에게 점점 더 광범위한 문제가 되고 있다”고 그는 말했습니다.
‘사우스 플로리다 피로’
높은 주택 가격, 보험, 부유한 이민자와의 경쟁으로 인해 플로리다 주민들은 다른 곳으로 이주하고 있습니다. Druey는 이를 “플로리다 남부 피로”라고 부릅니다.
일하는 가족과 은퇴자들은 플로리다 남부에 거주해야 한다는 전반적인 압박감을 느끼고 떠나고 있습니다.
그는 “사람들이 팔아서 포트로더데일에서 스튜어트까지, 포트마이어스에서 레이크랜드까지 주 내 더 저렴한 지역으로 이주하는 것을 보고 있다”고 말했다. “다른 사람들은 비용이 더 저렴한 15~20년 전에 살았던 곳으로 돌아가는 것을 고려하기도 합니다.”
그리고 일부는 주를 떠나 조지아, 캐롤라이나, 테네시, 텍사스로 이주하고 있습니다. 12월에 발표된 Atlas Van Lines의 2025년 이주 패턴 연구에서는 노스캐롤라이나, 테네시, 앨라배마를 가장 많이 유입되는 주 중 하나로 꼽았으며 경제성을 2025년 주간 이동에 영향을 미치는 가장 큰 요인으로 꼽았습니다. 해당 연구에 따르면 플로리다는 유입 및 유출 이동이 거의 동일한 “균형” 이민 상태를 유지하고 있는 것으로 나타났습니다. Atlas Van Lines에 따르면 이는 수년간 많은 인바운드 이주가 발생한 이후의 “중요한 변화”였습니다.
지도 제공: Atlas Van Lines
이는 확실히 더 많은 사람들이 플로리다를 떠나면서 다른 주택 시장이 더욱 어려워질 수 있음을 의미합니다.
벤슨은 “그런 의미에서 문제는 해결되지 않고 있다”고 말했다. “재배포되고 있어요.
플로리다를 건설한 경제는 그들 없이는 기능할 수 없습니다.
이민 데이터는 플로리다의 구조적 문제를 지적합니다.
코로라톤은 마이애미 수도권에서는 2024년에만 약 1만 명의 소매업 종사자가 떠났다고 말했다. 플로리다의 관광 및 서비스 경제가 의존하는 산업인 소매업과 숙박업은 가장 빠르게 근로자를 잃고 있습니다.
월스트리트저널(Wall Street Journal)이 이번 달 보도한 바와 같이, 미국 인구조사국에 따르면 올랜도, 마이애미, 탬파는 중위 가계 소득에서 미국 최대 25개 대도시 중 하위 5개 지역에 속합니다. 플로리다에는 충격을 흡수할 수 있는 고임금 산업의 집중이 부족합니다.
2025년 11월 플로리다 애틀랜틱 대학교 조사에서 조사된 플로리다 주민의 거의 절반은 생활비 때문에 주를 떠나는 것을 고려했다고 말했습니다. 90%는 인플레이션이 걱정된다고 답했습니다. 주택 80%.
FAU 경제부 의장이자 경제 및 비즈니스 조사 이니셔티브 이사인 모니카 에스칼레라스(Monica Escaleras)는 성명을 통해 “대부분의 플로리디안들은 붕괴의 대가로 금융 안정을 느낀다”고 말했다. “플로리다의 햇빛, 성장 및 상승 이동성에 대한 약속은 계속되고 있지만 유지하는 데 비용이 많이 듭니다.”
