4월 15일 세금 신고 마감일이 2주도 채 남지 않았습니다. 양식, 영수증 및 어떤 경우에는 다가오는 세금 청구서가 미국인들에게 스트레스를 주는 시간이 될 수 있습니다. 하지만 2025년 부동산 투자자들에게는 적어도 한 가지가 나아졌습니다.
OBBBA(One Big Beautiful Bill Act)에 따라 IRS가 “2025년 1월 19일 이후에 취득하여 사용하게 된 특정 적격 부동산”에 대해 100% 보너스 감가상각이 영구적으로 복원되었습니다. 이는 보너스 감가상각률을 100%로 규정한 2017년 세금 감면 및 고용법(TCJA)에 비해 큰 변화입니다. 그러나 2023년부터 단계적으로 폐지됩니다. 이러한 단계적 폐지는 2025년에 40%에 도달할 예정입니다.
IRS 간행물 946에 설명된 1월 19일 구분은 전문가들이 부동산 투자자들이 감가상각을 가속화하려고 할 때 염두에 두라고 경고하는 몇 가지 중요한 뉘앙스 중 하나입니다.
경우에 따라 첫해에 부동산 구입 가격의 20~30%를 탕감할 수 있는 능력을 통해 투자자는 여섯자리 세금 공제 혜택을 누릴 수 있습니다. 그러나 전문가들이 경고했듯이, 이러한 절감 효과는 달성 방법을 이해하는 사람들에게만 제공됩니다.
Bigger Pockets의 Real Estate Rookie 팟캐스트의 Ashley Kehr는 “그러나 대부분의 투자자들이 놓치고 있는 점은 채권 감가상각이 채권을 올바르게 사용하는 능력만큼 강력하다는 것입니다.”라고 말했습니다.
이 능력은 자산을 구입한 시기부터 자산 가치가 할당되는 방식, 손실이 2026년 귀하의 상황에 실제로 도움이 되도록 소유자가 특정 요구 사항을 충족하는지 여부에 이르기까지 모든 것에 의해 제한될 수 있습니다.
전문가들은 보너스 상각 오류에 대해 경고합니다.
보너스 감가상각을 활용하려는 부동산 투자자는 먼저 비용 분리 연구의 역할을 이해해야 합니다.
부동산 투자자는 주거용 부동산의 경우 27.5년, 상업용 부동산의 경우 39년에 걸쳐 직선적으로 감가상각을 하는 대신, 감가상각이 불가능한 토지를 생략하고 내용 연수에 따라 부동산의 구성요소를 구분하는 비용 분리 연구를 통해 감가상각을 가속화할 수 있습니다.
투자 부동산의 경우 건물 구성 요소를 5년, 7년 또는 15년 부동산으로 분류할 수 있으며, 특정 요구 사항이 충족되면 모두 100% 보너스 감가상각을 받을 수 있으며 그 중 하나는 조사 자체입니다. 이것이 없으면 전략은 무너진다.
Kehr는 투자자들에게 경고하면서 “100% 보너스 감가상각은 영구적으로 반환되지만, 어떻게 적립해야 할지 모르는 공제는 얻지 못하는 공제입니다”라고 덧붙였습니다.
건물의 어떤 구성 요소가 보너스 감가상각을 받을 자격이 있는지 이해하면 투자자는 비용 분리 연구가 세금 상황에 얼마나 영향을 미칠 수 있는지 추정할 수 있습니다. 목록에는 일반적으로 다음 구성 요소가 포함됩니다(EisnerAmper를 통해).
5년 후 자산:
카펫, 바닥 조리대식당 세면대캐비닛 및 장식 몰딩특수 조명전용 콘센트소화기
7년차 자산:
사무용 가구
15년 자산:
배수관주차장조경야외 수영장보호 볼라드인도재정 규칙으로 인해 비용 분리의 이점이 제한될 수 있습니다.
비용 분리 연구는 보너스를 받을 수 있는 부동산 구성요소를 식별하지만, 첫해 손실이 개별 납세자에게 어떻게 사용될 수 있는지 보장하지는 않습니다. 이 전략을 이용하려는 사람들에 대한 경고 목록이 늘어나는 곳입니다.
IRS는 간행물 925(2025), 수동적 활동 및 위험 규칙에서 아마도 가장 중요한 요소를 자세히 설명합니다.
부동산은 일반적으로 수동적 활동으로 간주됩니다. 이는 부동산 활동과 관련된 손실을 어떻게 사용할 수 있는지에 대한 IRS의 제한 사항이 적용됩니다. 한 가지 제한 사항은 대부분의 경우 손실이 W-2 직업이나 활동적인 사업과 같은 일반적인 고용 소득을 상쇄할 수 없다는 것입니다.
홀 CPA의 토마스 카스텔리(Thomas Castelli)는 지난달 “대부분의 투자자들에게 추가 감가상각으로 인한 임대 활동 손실은 ‘수동적’이며 수동적 소득만을 상쇄할 수 있다”고 썼다. “그러나 IRC 섹션 469(c)(7)에 따라 부동산 전문가(REPS) 자격을 갖춘 투자자는 이러한 손실을 사용하여 W-2 임금을 포함한 활성 소득을 상쇄할 수 있습니다. 단기 임대(STR) 투자자도 비수동적 치료를 받을 수 있습니다.”
세금 신고 기한이 빠르게 다가오고 있는 상황에서 이는 부동산 투자자들이 전문가로부터 받는 가장 긴급한 경고입니다. 활성 소득에 대해 대규모 세금 공제를 받기 전에 세부 사항을 이해하도록 요청하는 것입니다.
부동산은 일반적으로 수동적 활동으로 간주되므로 IRS 제한 사항에 따라 부동산 활동으로 인한 손실이 어떻게 사용될 수 있는지가 결정됩니다.
거리
IRS에는 수동적 활동 손실 규칙이 있습니다.
WCG CPAs & Advisors의 CEO인 Jason Watson은 “임대 부동산에 대한 비용 분리 연구를 고려하고 있으며 해당 활동이 수동적 활동으로 간주되는 경우 세금 공제는 $25,000(수동적 손실 한도)로 제한됩니다.”라고 강조했습니다. “가구 소득이 $150,000 이상인 경우 세금 공제는 $0으로 제한될 수 있습니다. 예, 0을 올바르게 읽으신 것입니다.”
이는 비용 분리 및 보너스 감가상각과 관련된 가장 일반적인 실수 중 하나를 자세히 설명하는 투자자에 대한 또 다른 경고입니다. 그러나 소극적 활동 손실 규정이 투자자의 상당한 세금 절감 경로를 자동으로 제거하지는 않습니다.
“첫째, 부동산 전문가 자격을 갖추면 수동적 활동 손실 한도가 사라집니다.”라고 Watson은 덧붙입니다. “술집에서 듣는 것이 아니라 IRS가 정의한 부동산 전문가가 되려면 개인은 해당 연도 동안 모든 사업과 활동에서 수행된 개인 서비스의 절반 이상을 부동산 활동에 지출해야 합니다.”
다음 활동은 2025 Schedule E 지침에 따라 IRS가 정의한 부동산 거래 또는 사업에 해당됩니다.
부동산 개발재개발건설재건축취득전환임대운영관리임대상업 또는 사업 중개
개인 서비스의 절반 이상이 부동산 활동에서 수행되도록 요구하는 것 외에도 부동산 전문가 법령(REPS)에서는 매년 이 작업에 최소 750시간을 요구합니다.
사업주나 정규 W-2 직원의 경우 이는 거의 불가능합니다. 이러한 다음 전략이 없으면 부동산 구입, 임대 및 비용 분리 연구 수행 노력이 투자자의 세금 책임에 거의 또는 전혀 영향을 미치지 않을 수 있습니다.
단기 임대 및 비수동적 활동.
Watson은 계속해서 “수동적 손실 한도를 피하는 또 다른 방법은 활동을 비수동적으로 만드는 것입니다.”라고 말합니다. “…비수동적 활동이 되려면 평균 임대 체류 기간이 7일 이하여야 합니다. 전형적인 VRBO 에어비앤비 상황입니다. 그러나 활동에 물질적으로 참여해야 합니다(또 그런 말이 있습니다).”
이는 간행물 925의 IRS에서 직접 가져온 것입니다.
종종 “단기 임대 허점”이라고 불리는 이는 특정 정규직 W-2 직원 및 사업주가 부동산 손실에 대해 실제 소득을 상쇄할 수 있는 방법입니다. REPS가 필요하지는 않지만, IRS에서 설명하는 다양한 방법으로 달성할 수 있는 실질적인 참여가 필요합니다.
가장 일반적인 테스트 중에는 100시간의 요구 사항과 다른 사람과 “적어도 많은” 참여가 필요합니다.
IRS는 위에 인용된 간행물 925에서 “귀하는 과세 연도 동안 100시간 이상 활동에 참여했으며, 해당 연도 동안 최소한 다른 사람(해당 활동에 관심이 없는 사람 포함)만큼 참여했습니다”라고 설명합니다.
자격을 갖춘 부동산 투자자의 경우 100% 보너스 감가상각을 반환하면 막대한 세금 절감 효과를 얻을 수 있습니다. 그러나 4월 15일이 다가옴에 따라 장애물이 있으며 전문가들은 이에 대해 경고합니다.
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